余某某被判受贿罪一案质证意见

办案律师/作者: 王思鲁胡寒冰 来源:金牙大状律师网 日期 : 2018-12-17


一、犯罪嫌疑人供述与辩解

(一)余某某的4次讯问笔录(卷2P1-19)

质证意见:

1.余某某在TX消防工程验收的过程中并没有“利用职务上的便利”。相反,其在消防验收工作中,尽职尽责对依法发现的问题要求TX公司进行整改。在陈某要求余某某照顾一下TX某花园消防验收工程时,余某某只是向其详细述明“有关验收的程序步骤及相应的要求”按照笔录中显示,关照的内容往往是“公司消防验收方面的工作,例如在消防验收方面多给他们指导意见,多给他们到工地现场看一下,尽快给他们办理验收意见书等方面的便利。”主要为多提指导意见、多去现场、时间上加快。而这些都不属于具体的请托事项,具体的请托事项应该有具体的针对性的内容。

2.与TX公司并没有形成收受财物的合意。在老朱、陈某允诺“优惠的折扣”时,余某某并没有表示同意。根据余某某后面的笔录可知,

3.纵观S市f区人民检察院2014年2月27日对被告人余某某的讯问笔录全文,没有一处地方提到被告人余某某是如何了解到所谓“当时的市场价格”26000元,而在封闭式的讯问环境下,该信息的来源又是十分清楚的。这就涉及到笔录内容显然与真实发生的讯问与被讯问内容产生非常明显的差异。因此对该份笔录的合法性具有疑问。余某某在买房的过程中一直在向陈某核实房屋单价具体为多少,自己只是知道给了优惠,凭借自己经验认为2万左右,但是一直不知道具体的价格是多少。余某某买房的过程中仅仅知道房价大体为20000多元,并且20000元的单价是给了自己优惠,但2万元的单价是在余某某自己掌握的房地产售价认知范围之内的。既然不知真实的市价为多少,何来以明显低于市场价格的方式来购买?

4.说明房价是后来定下来的,从而与早就定好2000元价格的说法相矛盾。

5.本案中余某某和郑某某等人的笔录虽然都多次出现“关照”字眼,如余某某的笔录“因为我在S市公安局消防监督管理局验收科工作,他们一方面为了表示我对TX某花园关照的感谢,另一方面是希望将来在别的项目验收上关照他们。”但是并没有针对“关照”的内容具体化,因此现有证据难以证明余某某为他人“具体请托事项”谋取了利益。

6.在已有的几次笔录中,除了自述材料以外,4份笔录具有明显的复制性,在制作《调查笔录》(2014年2月26日18时35分至20时25分)时用了100分钟;在制作第1次《讯问笔录》(2014年2月27日凌晨3时45分至4时30分)时用了45分钟。这两份笔录在涉及到被告人消防验收过程、购房过程和价格的核心问题上,两份笔录开头和结尾部分完全相同;标点符号完全相同;中间文字部分基本相同;总之在近2000字左右的笔录中,有大约 95%以上内容是相同的。在讯问人为同一人的情况下,两次所花费的时间应该基本相同。虽然在讯问的问题绝大部分相同的情况下,被告人的供述会“速度”较快,但按照常理,不可能时间相差45分钟之久,在记录人同为邓某某一人的情况之下,我们认为《讯问笔录》复制《调查笔录》的可能性较高。据此我们有理由相信控方在收集证据的过程中存在违反法定程序的行为。

7.庭审笔录中提到这个制度(预验收制度)是在2012年之后才启动的,我不知道我的笔录里为什么会有2009年开始实施的。当时我本人以及科里人员都没有到村里吃饭……”。而在余某某的讯问笔录中提到“2009年下半年,我以S市……副科长的身份……对上述工程的消防工程做了预验收工作……事后,老朱邀请我去n区检察院对面的一个村子里吃饭”由此看出余某某否认了在庭前笔录中提到的朱某某请吃饭、预验收的事实。对于此种推翻庭前供述的行为,应着重审查被告人的供述是否前后一致,有无反复以及出现反复的原因。而法庭在庭审过程中并没有对此类问题进行审查。

8.根据马某某的供述其送给余某某5万元钱的时间是在其送5万元钱给朱某添的第二、三天。而马某某供述送钱的时间是2013年6、7月份。这就与余某某的供述存在矛盾之处,余某某的自述材料中“2013年圣诞节期间,收取Y消防公司负责人马某某先生“过节费”人民币伍万元正(¥50000)”,因与马某某的证言之间存在冲突,对其真实性存在疑问。因受贿罪要求收受的财物要与国家工作人员实施的职务行为具有对价关系,而《自述材料》中只能证明余某某收取了“过节费”。马某某的笔录虽然可以证明余某某承诺为他人谋取利益,但属于孤证,证明一项事实需要证据之间具有内在联系,共同指向同一待证事实。此处的待证事实仅有一份笔录中的一句话可以证明,并无其他证据与之相互印证,共同指向同一犯罪事实,没有达到证据充分的要求。

9.根据《情况说明》中“关于被告人余某某收受Y消防公司马某某贿赂款项的有关事实,系被告人余某某到案后主动交代的事实,我局在被告人余某某到案交待之前没有掌握相关的情况。“可知检察机关在余某某书写自述材料之前并没有掌握相关事实,如果收受马某某5万元钱的事实成立,余某某按照规定构成自首。

(二)余某某《个人辩护材料》

质证意见:

1.余某某主观上对于享受的折扣属于TX公司对自己职务行为的不正当报酬没有认识。因其根据自身的调查和地产知识,一直“稳定”的认为房屋的市场价格为22000元左右,其能够以20000元/平米购房只是因其熟人身份及市场供求关系而享受了价格优惠。

2.余某某不是具体的主承办人,对现场验收结论无权决定。而验收合格与否的最终决定权又实际由“验收总结会”决定,同时某花园的建筑面积为203924平方米,已经超过了40000平方米,根据《个人辩护材料》所述,此类工程的消防验收的最终由建审处处长“终极审批”。在验收总结会已经集体会审并作出最终结论之后,且由建审处处长审批的情况之下其只能进行书面的审核,仅仅起到转达相应文书的作用。

3.在房地产这个高利润行业,开发商级别不同的领导都掌握有打折的优惠条件,熟人买房打折也是房地产行业的普遍现象,不能认为就是针对政府公务人员特定人的,更不能认定就是专门为余某某设定的。

二、证人证言

(一)马某某询问笔录(卷2P30)

质证意见:

1.在马某某的供述中可以得知,D公寓项目在预验收前,马某某到余某某办公室送给余某某5万元人民币。目的在于“时间上安排及时一些、避免在消防产品检测和工程验收时被建审处抓住工程中的一些问题做文章导致验收不合格”但是在实际的验收过程中,消防支队因为“中建二局负责的楼宇防火门和地下室商业消防图纸有较大的更改且未报批”而出具了不合格意见书。可见余某某在验收过程中,严格按照验收规程操作,并未利用手中的职权对相关项目予以“关照”

2.同前文提到一样,根据马某某的供述其送给余某某5万元钱的时间是在其送5万元钱给朱某添后的第二、三天。而马某某供述送钱的时间是2013年6、7月份。这就与余某某的供述存在矛盾之处,余某某的自述材料中“2013年圣诞节期间,收取Y消防公司负责人马某某先生‘过节费’人民币伍万元正(¥50000)”,两者虽然金额一致,但是时间矛盾无法与其他证据相互印证,其真实性存在疑问。虽然在开庭时控方解释为时间过长,具体时间记不清楚,但是同样的马某某为何在回忆项目验收前去给朱某添送钱在停车场内的情形记忆清晰,对于送余某某钱的方式“一万元一扎,共五扎”及消防验收工程中存在的小问题“消防栓的开启角度、封堵是否堵全、喷淋未知是否正确”等问题记忆深刻。对于马某某时间久远记忆不清的解释与常理不符。

(二)郑某某询问笔录(卷2P20)

质证意见:

1.郑某某前后的证言存在矛盾之处,其证言中提到“2010年底的时候....,当时市场价值是26000元左右一平米,我算了一个整数20000元一平米给余科长。”这说明单价20000元并不是在2009年进行消防验收时达成的合意,而是在余某某买房时陈某向其请示时确定的。但是其后的证言“为了让消防能顺利通过,在项目验收合格之前我们就承诺会给余科长好处,以2万元每平方米的价格卖给余科长一套房子。”提及是在项目验收合格之前就已经承诺以2万元单价出售给余某某。同一份证词的前后两部分证言存在矛盾之处,依法应不予采信。

2.根据再次补充侦查卷1P1中《关于余某某涉嫌受贿案的情况说明》中提及的批条无法找到,可知该证人证言无法与其他证据相互印证。

3.消防验收是否合格并非商品房预售的前提条件,其证言中的行贿意图不具有合理性。证人郑某某的证言存在严重失实的可能性。

首先,根据法律以及S市相关规定,消防验收根本不是商品房开盘、预售的条件。

其次,消防验收在实践中往往只是房屋交付的条件在商品房交易实践中,房地产开发商一般都理解“该商品房经验收合格”的条款含义为工程质量验收,消防验收属于综合验收的内容,同时,房地产开发商一般都选择“该商品房经验收合格”条款为交付条件,以便使商品房能及早符合交付要求。可见,验收合格或者综合验收合格是商品房交付的条件、房屋销售合同中约定的条件,而与开盘、预售等完全没有任何决定与被决定的关系。即使商品房销售合同中约定将综合验收作为交付条件,也只是意味着消防验收是将商品房交付给消费者的前提条件,与商品房能否进行开盘、预售毫无关系。

4.郑某某对于余某某买房这件事情所了解到的完全属于其听陈某一人所描述,在未有陈某证实的情况下,郑某某供述是否真实都无法确定。另由于郑某某完全没有直接跟余某某“打交道”,其证言完全属于传来证据,传来证据不直接来源于案件事实,而是在对原始证据进行传播过程中形成的。而信息传播的过程中完全具有失真的可能性。

5.在起诉书中,控方指控TX公司为行贿单位,而郑某某作为TX公司的原董事长法定代表人,在余某某案中郑某某完全可能因为向余某某行贿而构成单位行贿罪,被认定为直接负责的主管人员而被判刑。因此郑某某跟本案被告人存在利害关系。郑某某已经因为非国家工作人员受贿罪、行贿罪被判处刑罚,其完全有动机为了争取减刑而做出有利于自己而不利于余某某的证人证言。

(三)郑某松询问笔录

质证意见:

1.错误的将“中原地产给的销售价格”作为市场价格。因为实际销售中并没有按照该价格销售。仅郑某松笔录中就提到存在33套是以9折以下的价格出售的,其中9套出售给员工,另外23套出售给非员工购房者。如果认为只有具有员工资格才能享受9折以下优惠,那么就不应存在23套非员工购房者也以9折以下价格购买房产的情况,可见具有员工资格与否并不是确定优惠幅度的唯一的条件,也不是区分特定人与非特定人的标准。

2.其证言说明除了9.9和9.8这两个针对一般购房者的优惠折扣之外,还存在通过获得郑某某批条的形式获得优惠的其他购房者。该类购房者也属于不特定人,其所获得的优惠价格也属于针对不特定人的市场价格。

3.经过郑某某批准:李某红和李某优以5.4折扣购买了3套房(李某红和李某优不是公司员工也不是直系家属);TX公司原书记梁某某以7.2折扣优惠的价格买了一套;TX地产普通员工张某某、陶某某、李某伟、张某怡、安某、李某生各自以8折的优惠价格买了一套房产,8.9折以下33人优惠购房者都要经过郑某某批准。

4.公司亦对一批关系户(熟人或朋友)购房预先设定了不同的优惠价格。事实上并非只有具有S市TX房地产开发有限公司的员工资格才能享受8折购房优惠,不具有员工资格的人完全可以享受8折优惠甚至优惠幅度更大。郑某松笔录中提及梁某某以7.2折的优惠幅度购买了房产,而梁某某是TX实业股份公司的原书记,并非TX房地产开发有限公司的员工。李某红、李某优也不是TX房地产公司的员工,却以5.5折的优惠幅度购买了3套房屋。

(四)朱某某询问笔录(补充证据小P4)

质证意见:

1.该笔录不是原件,无法确定其真实性,无法查证属实不能作为认定案件事实的依据。(虽然因真实性无法确认本没有必要质证,但辩护人仍然对其内容进行质证)

2.因陈某正在通缉过程中无法归案,导致朱某某的笔录无法与其他证据相互印证。导致当时是否达成了“利用职权谋取利益、收受他人财物”这一权钱交易合意难以查清。

3.朱某某为S市消防设备工程股份有限公司退休员工,其并非TX公司的员工、领导,其无权决定是否给予余某某购房优惠,其所说的“为了感谢余某某在消防验收过程中的帮助”不符合常理和事实。检方指控“在负责TX某花园消防工程的验收过程中给予关照,使楼盘的消防项目顺利通过消防验收。TX公司为了感谢余某某的关照,向余某某许诺可以享受优惠折扣购买TX某花园房产检方指控的感谢主体是TX公司(甲方),而这里表达感谢的主体却是消防公司的朱某某(乙方),两者相互矛盾,应不予采信检方认定的事实。 

4.余某某在第一次庭审中提到“(当时陈某在跟你工作上有来往的时候,有无跟你提过在你的工作范围内对他们的工程给予关照?)没有。(有无跟你提到过如果以后你或者你的朋友去购买TX公司的房产,可以找他,他会给你相应的优惠?)他没有说。当时是一个负责施工的,当时有甲方以及各个施工大队,大家坐在一起,其中一个施工队的人在一起聊天套近乎的方式说了这样一句话,当时陈某就说没问题。”根据此场景可知,陈某即使的确说了没问题也只是“客套”的言语,并不能推出其已经明确要给予余某某“明显低于市场的价格”优惠。

5.朱某某作为TX公司以外施工单位的负责人,其不可能了解TX公司内部对于余某某购房是否给予优惠的信息。其在笔录中陈述均属于传来证据,且朱某某在笔录中承认其认为余某某“看不起他”,朱某某的在这种心态之下的证言缺乏客观性,属于猜测性、评论性、推断性的言论,不得作为证据使用。

(五)凌某某询问笔录

质证意见:

1.凌某某购房所获得的优惠是基于熟人、朋友关系,而并非基于工程建设的原因。凌某某属于“不特定人”。笔录中也提到凌某某与郑某某是几十年的朋友,虽然笔录中提到“(S市TX实业股份有限公司为什么要以优惠价格卖给你2栋A座XX号住房?)主要是因为我给他们公司做基坑工程的原因”,但是凌某某的回答仅仅是其个人主观认为。而凌某某的有关获得购房优惠的证言无郑某某笔录及陈某笔录等其他证据相互印证,不能排除合理怀疑,有存在其他可能性的情况,不能简单的对凌某某获得购房优惠的原因简单认定为因为“做基坑工程的原因”。

另外如果认为凌某某获得优惠是因为:“郑某某找到我,要将该工程做好,加速完成工程,并承诺房屋建好之后可以优惠价格卖给我一套TX某花园房产。”那么就应认定凌某某构成了非国家工作人员受贿罪,因为其作为公司人员为郑某某谋取了“工程做好、加速完成工程”的利益,而且非法收受郑某某给予的“购房优惠”这一非法财物。但是目前为止,凌某某并未因为购房获取优惠一事被追究刑事责任,可见这一分析并不成立。因此,凌某某购房优惠的获得并非基于基坑工程的承建。

2.从交易型受贿的实质来分析,余某某购房行为属于正常的市场交易行为,根本不存在权钱交易的特点。由于权钱交易中,经营者为了换取受贿人手中的公权力,往往会提供远超正常的市场优惠幅度的优惠。即这种优惠往往是其他购房者难以享受到而单独针对受贿人的优惠措施,这种优惠不仅可以体现在购房的价格优惠方面,而且可以体现在为购房人提供选房便利、分期付款便利、手续便利等。对于购房者而言,其具有权钱交易的目的。其深知只有通过手中公权力的交换才能获取超出一般人的优惠的利益,在这种情形下,其对于这种超出一般人所能获得的优惠往往具有一种积极追求的主观故意。

但是本案中,余某某购房过中所享受到的优惠不仅不是一般购房者难以获得的,而且余某某获得的优惠还远不及其他购房者。凌某某购房的过程显示,他是在TX某花园刚开盘时就以交定金的方式选定了2栋A座XX号的优质住房。并且在相隔两年以后才去交购房款,在交购房款时已经得知了7折的优惠且以多次现金转账的方式交付购房款。而反观余某某购房的经过,其是在开盘一年之后,预售房销售殆尽仅剩两套安置村民后的剩余房的时候才去看房,此时已经没有房屋可选,只能“二选一”,且在签订购房合同及之后,余某某均不知购房的实际折扣,仅知道其单价为2万元。这一情况可根据余某某的笔录得知:“之后我就打电话告诉陈某房号,并问陈某房子每平米的价格,陈某讲要跟董事长汇报才回复我,过了几天,陈某打电话给我说以每平米2万元人民币的优惠卖给我。”后来,余某某一次性付清了房款。余某某在购房过程中不仅对于定价的方式、开盘的价格、优惠幅度不知情,而且只是被动接受陈某一方的报价,并无寻求获得进一步优惠的行为,由此可见其并不具有获取额外优惠的主观故意。

3.凌某某的笔录中提到,在建设工程的过程中,郑某某找到凌某某答应其购房时可以给予优惠。随后凌某某在2010年的开盘时就到TX公司选取了一套房产。由此看来,如果郑某某与他人达成了有关优惠的共识,购房者会在比较早的时间去选取优质房屋,这也符合常理。本案中,如果认为郑某某与余某某在消防验收时即达成了优惠的“许诺”,那么余某某也会像凌某某那样在开盘时或像郑某松那样在开盘前就去选定优质房源,而余某某却是在预售一年以后才到TX看房,此时已经无更多房可选,并且在允许“二选一”的情况下仍然选择了底层北向的、房质较差但价格较低的902房。而且在看TX某花园的房子之前已经看过多处楼盘,这显然不符合双方达成的“许诺”。因此,凌某某的笔录进一步证实了郑某某笔录中提及的“陈某说之前跟余科长说好了,余科长在我们项目验收的时候关照一下,事后买房给余科长打一个低折扣”的说法不成立。

(六)陶某某调查笔录

质证意见:

1.陶某某系公司普通员工,非特定人,听陈某说员工可以优惠购房,便以八折优惠购买了1A1401房。

2.并非只有具有S市TX房地产开发有限公司的员工资格才能享受8折购房优惠,不具有员工资格的人完全可以享受8折优惠甚至优惠幅度更大。郑某松笔录中提及梁某某以7.2折的优惠幅度购买了房产,而梁某某是TX实业股份公司的书记,并非TX房地产开发有限公司的员工。因此,陶某某的说法不符合事实。

(七)张某怡调查笔录

质证意见:

《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》(下文简称《意见》)对于交易型的受贿进行了规定,以明显低于“不针对特定人的最低优惠价”的价格购买房屋的才属于交易型受贿。但是张某怡系2009年刚被招聘的基层员工,并不属于“特定人”的范畴而是属于“不特定人”,其购房的优惠幅度可以用来参照确定“针对不特定人的最低优惠价格”。

(八)2017年1月5日邱某某询问笔录

质证意见:

1.邱某某的笔录内容不具有真实性。由于验收工作的重复性、机械性特征,且邱某某工作时间将近4年的实际情况,其经手验收的工程项目数量较大,其不可能准确地回忆起2010年11月的某一天的具体工作,期笔录中提及的余某某带领参与验收的证言不具有真实性。

2.余某某笔录中曾经提及在TX的验收过程中,发现存在喷淋设施不合规范要求的问题,但邱某某作为喷淋系统的验收人并未在笔录中提及这一问题,说明余某某笔录中提及的喷淋系统有问题的情况并不存在。

(九)刘某某《询问笔录》

质证意见:

1.虽然该笔录证实了柴某某所购买的房屋是因为刘某某与郑某某的20多年交情才享受到折扣,但是该笔录中记载的“也有支持他的旧改工作”,这一内容说明刘某某获取折扣的真实原因并不能排除是其因为在旧改工作中为郑某某谋取利益的可能性,在这种情况下,显然不能直接认定刘某某获取购房折扣的原因是“20多年的交情”从而认定该栋房屋的折扣价格并不能作为本案中的针对不特定人的市场价。

2.即使控方认为蔡某某的购房折扣不能作为针对不特定人的市场价,那么在《TX公司销售TX某房屋8.9折-8折统计表》中的钟某某以及《7.9折以下统计表》中的韩某某的折扣仍然可以作为认定针对不特定认定市场价的参考,因为控方在能够找到刘某某调查的情况下,也定能找到钟某某、韩某某调查,而控方未提供该类证据,这足以说明该两人并不属于控方逻辑中的特定人而是不特定人,其所享有的折扣自然能作为认定针对不特定人的市场价的认定标准。

三、书证

(一)《情况说明》

S市f区人民检察院职务犯罪侦查局2015年6月12日出具)

质证意见:

余某某购买TX公司房产不构成受贿罪的前提之下,余某某主动交代的行为构成自首。

(二)《TX某花园现售销售表》补充证据(小)P3、《1栋B座价格表0830》S市f区人民检察院卷2P89、《楼盘认购书》卷2P92

质证意见:

1.依据控方主张的《1栋B座价格表》中标明的楼房销售的开盘价,1B2604号房标价为27258.12元/平米,但是在《楼房认购书》中的实际售价为15000元/平米。而开盘标价低于1B2604号的1B902号房其实际售价却为20000/平米,可见1B2604号房所享受的实际折扣5.5折要高于控方指控的余某某享有的7.5折。仅提供7套房的价格不能证明902的价格就是整个楼盘的最低价,除1B2604之外尚有不少1.5万/平米的优惠房屋出售。

2.证明以前TX公司与郑某松出具的“除9.8折,9.9折没有其他折扣”、“余购房同期没有其他优惠”的证据是虚假的。

3.以1B2504计算1B904的价格在2.1万。(差16层价差2550)1B2504的实际售价为24389元/平米,而在《1栋B座价格表0830》中的价格标注为27098元/平米,1B904价格标注是24548元/平米,2504处于25层,比楼下的9层的同一户型1B904高16层,按其标注价格计算,904比2504单价就低27098-24548=2550元/平米,也就是说由于楼层高低存在的价格为2550元/平米,假若同时购买1B904房,则1B904号房的价格应为1B2504的实际销售价减去楼层差价,即24389-2550=21839元/平米,根据此计算结果904房在2011年10月实际销售价格应该在2.1-2.2万元/平米左右。在正常情况之下,同一楼层的面积相近,结构基本相似的房屋价格应该相差在百元量级,故从904号房的房价来看,902号的房价并非明显低于市场价其跟同一楼层的其他房产的价格差别不大。

4.除902外,7套房中4套房价均低于开盘价,每平米下降2300-2500元左右,说明2011年10月房价比2010年同期下降许多。

5.余某某一次性付款因素要考虑。在受限购政策影响的前提之下,商品房销售遇冷,开发商此时往往为了回龙资金而对一次性付款客户基于优惠。在该楼盘已经处于“尾盘”的情况之下,开发商回笼资金的愿望会更加迫切,在余某某决定一次性付款之时,给予更大的优惠幅度属于正常的范围之内。

6.另外《庭审笔录》P16第11行:“TX公司在工商局和国土局备案的1栋B座902号房产价格为单价36466.99元,总价4548009.77元,整楼其他户型单价均为3万多元到49000元,每套房总价均达到400多万元”。公诉人把2902号的房价当作902号房价来起诉。

7.《TX某花园现售销售表》中所列七套房屋有5套是在9.8折优惠的标准下购买的,因此虽然按优惠价计算其原价大致在26000元左右,但是这种情况下的“原价”已经不能代表TX某花园所售房屋的市场价格了。更为重要的一点是,按照控方的逻辑,在“开盘价”的基础之上给予相应的折扣即是最终的成交价,而未经折扣的价格则是市场价,但根据《TX某花园现售表》中房产的总价款按照相应的折扣计算折扣之前房价却的得出了与控方逻辑不一致的结果。如1栋2302号房总价款为2411551元,则在未折扣之前价格应该为2253785.98元,但我们对照1栋A座《商品房销售价目表》可知,2302号房的总价为2252344元。对于B座902号房,计算得出未折扣之前的房价应该为4021866.67元,而《1栋B座价格表》902号房的总价为4019635.19。其他房价也是无法按照控方的计算方法得出一致的结果,同为控方提供的证据却相互矛盾,而这一矛盾使房产交易的真实房价这一事实难以的查清,法院应依法不采信为定案依据。

(三)《S市公安局消防局消防局建设工程消防验收意见书》深公消验【2010】第03XX号(建设单位留存)

(S市f区人民检察院卷2P91)

质证意见:

1.该书证证明TX新村改造工程的建设工程消防验收获得通过是因工程自身符合消防检测的标准,并非余某某“关照”而通过。

2. 在验收的多个单项时,余某某在《建设工程消防验收基本情况记录表》《建筑类别、总平面布局和平面布置验收检查记录》等表格中,在验收检查人员、消防验收人员处均没有余某某个人签名。仅在法律文书审批表处发现余某某的签名,可见余某某并不实地参与验收,验收结论已经在验收总结会中形成的前提下,技术复核亦实质不属于余某某职务上的范围。因这种工作性质上只是一种技术上、机械的文件转递的工作,并非主管、负责、承办某项公共事务的职权。在这种前提之下,余某某根据针对某花园消防验收所形成的书面文件《建设工程消防验收基本情况记录表》《建筑类别、总平面布局和平面布置验收检查记录》等一系列文书符合《建设工程消防验收评定规则》的要求进而作出“同意承办人意见,请领导审批”的意见并非其职务范围内的权力。

(四)《S市公安局消防局消防局建设工程消防验收意见书》深公消验【2010】第03XX

(S市f区人民检察院卷3P167)

质证意见:

余某某在消防验收过程中处于第二和第三环节,其主要作用在于技术复核、部门初审。在第一环节中的主责承办人已经按照相关规程进行验收的前提下,其在技术复核的阶段无权对验收结果进行变更,余某某在验收的环节中处于技术复核和文书中转的阶段。

(五)《建筑工程消防验收记录表》

(S市f区人民检察院卷3P128)

质证意见:

根据《消防监督管理局建审处工程验收科科长岗位责任》的规定可以看出余某某的职责:1.主持本科全面工作;2.负责本科政治思想工作;3.负责本科业务统筹和各类文稿的核稿、把关工作;4.参加建设工程竣工消防验收工作,对验收中发现的违法问题及时组织民警予以查处;5.完成领导交办的其他工作。

其主要职责是书面文稿的审核,在经过验收检查人员进行验收之后,通过与否其并没有决定权,不存在控方指控的“利用职务上的便利”“关照”TX公司

(六)《S市公安局消防监督管理局消防监督档案》案卷号03XX号中的《法律文书审批表》,S市f区人民检察院卷3P212

S市公安局消防监督管理局消防监督档案》案卷号03XX号中的《S市公安局消防监督管理局建设工程消防验收意见书》深公消验【2013】第03XX号,S市f区人民检察院卷3P213

S市公安局消防监督管理局消防监督档案》案卷号04XX号中的《建设工程消防验收复验记录表》,S市f区人民检察院卷3P251

S市公安局消防监督管理局消防监督档案》案卷号03XX号中的《S市公安局消防家督管理局建设工程消防验收意见书》,S市f区人民检察院卷3P241

《消防监督管理局建审处工程验收科科长岗位责任》,S市消防局2014年3月4日(S市f区人民检察院卷2P60)

《建设工程消防验收评定规则》(S市f区人民检察院卷2P62)

质证意见:

1.余某某的职责所是根据承办人员的意见从“技术复核”的专业角度提出自己的意见。其职权无法单独改变某项消防验收工程的合格与否。

2.根据余某某《个人辩护材料》的内容可知“技术复核人”的职责是对书面的验收结论的内容、格式是否符合规定,引用法律条文是否正确进行复核,其是行政审批流程的一个中间环节,对验收结论只是形式审查,都无权决定或修改验收结论。

3.《建筑工程消防验收记录表》是重要的验收过程质量证明文件,63个项目的13页检查记录无一处是余签字,全是承办人和郑某某确认的签名,说明余没有可能也没有实施所谓的枉法”关照”。

4.根据余某某《个人辩护材料》可知,在实际的消防验收过程中,采取“谁主办,谁负责,谁参与验收,谁有发言权”的基本原则,在某国际中心的验收过程中,主责承办人是杨某某并非余某某,且在验收得出单项结论之后,要经过“集体会审”的方式最终决定消防验收的通过与否,而余某某虽然参与,但是决定权在参与集体会审的正副处长,其作为科长是没有相应职权的。

5.在《建设工程消防验收记录表》中只有杨某某的的签名。可见本次现场验收复验是杨某某负责验收,与余某某没有关系。但第一次庭审笔录中控方提交此类相关证据指控余某某在建设工程消防验收/竣工验收消防备案检测/竣工验收消防备案复查时是现场消防检查人员。同时根据案卷号03XX号中保留的《法律文书审批表》可以得知余某某只是负责了第二环节(技术复核意见)和第三环节(审核部门意见)其并没有参与现场消防检查。控方指控与事实不符。

(七)《产权资料电脑查询结果表》(S市f区人民检察院卷2P83-P84)

质证意见:

同一房产在产权转移的过程中登记价人民币两者相差巨大2181,016元。足以证明余某某在购买房屋的过程中并没有享受“明显低于市场的价格”。

(八)《商品房销售价目表》第一页、第二页《1栋B座价格表》(因前者是后者的一部分故一起质证)(S市f区人民检察院卷2P74、P86、P89)

质证意见:

1.1栋B座的大部分房产是分给拆迁户的,只有少部分房屋对外销售。其中1栋B座10层以下分给拆迁户的,11层以上对外销售,涉案房为1栋B座902号,属于分给拆迁户的房屋,在该表中未出现,即没有进入市场销售,因此案涉房产的售价不能参考11层以上的售价。

2.特别值得注意的是,根据卷2编码为86页的《商品房销售价目表》可知其1B-2204号房的套内面积销售单价为23332.59元,而同样根据卷2编码为75页的《商品房销售价目表》可知其1B-2204号房的套内面积销售单价为32153.91元,本应内容完全一样的两份原件的内容存在部分不同,虽然加盖“本件与原件核对无异”的印章,但是两者之间存在难以解释的矛盾,真实性存在疑问。不应作为证据采纳。

(九)《传唤证》副本

(S市f区人民检察院第1卷P6)

质证意见:

通知接受讯问的时间为2月27日18时,但是讯问开始的时间为2月27日3时45分。余某某中间大约有9个小时在检察院的位置和状态无法确定,余某某到达检察院的时间为18时,而开始讯问的时间为凌晨3时左右,时间节点不符合常理。故对本次讯问的程序是否合法提出质疑。

(十)《f区人民检察院询问通知书》

(副本)补充侦查(小)

质证意见:

该书证是复印件,对于朱某某的询问程序不符合规定,其制作的笔录亦应予以排除,不作为定案依据。

(十一)《情况说明》

补充侦查卷1P5

质证意见:

这份书证证明同时期没有给其他购房者优惠,但是与《TX某花园现售销售表》矛盾,因销售表中,给予了其他同时期购房者不同的优惠和折扣。该现售销售表中有三个为9折,还有9.2折、10.2折、10.7折。

(十二)《TX某花园销售情况说明》

质证意见:

1.《情况说明》是对TX某花园的住宅、公寓、回迁、外售、自留、户型朝向以及销售价格折扣在8.9折以下等情况作了概括说明。   

2.住宅房和商务公寓房区别:前者为毛坯房,后者为精装修房(包含每平方米3000元精装修费),它们都是同期同质房屋。

   3.在7.9折以下统计表(称表1)中: 1)共有23套,属于公司员工或者家属购房的只有梁某某和郑某松丈夫戴某某2人,其余21人都不是公司员工或者家属(李某红是陈某弟弟的妻子、李某优是李某红的父亲)。可以认定这21人都是公司的熟人或者朋友,不是特定人。2) 公司对23人预先设定了不同的购房优惠价格,从每平方米15000元—22395元(5.4—7.9折扣)。2A3101(复式)优惠额度363万余元系最大的。3) 显然,余某某以每平方米20000元购买1B902(7.5折)不是最高优惠价 。

4.在8.9-8.0折统计表中: 1) 共有10套,普通员工或者家属购房7套,非员工购房3套。 2) 从折扣来看,员工购房都是8折,非员工购房折扣是8.8折、8.9折扣。 3) 员工购房与非员工购房,除了1A1803每平方米23556元以外,其余都在每平方米20000元左右,价格差别不大。

(十三)《1栋A座价格表0830》《1栋B座价格表0830》《2栋A座价格表0830》《公寓价格表0828》

质证意见:

1.对该三份价格表备案的真实性存在疑问。该三份价格表中提及的:“已在工商局备案”的内容与一审时S市f区人民检察院调取证据通知书(回执)和1栋A座、B座《商品房销售价目表》的证据相矛盾。S市规划和国土资源管理委员会第二直属管理局在2014年5月22日《调取证据通知书回执中》明确提到:TX某花园村民回迁房未在我局办理预售相关手续,1B902房未见手续。”而且《商品房销售价目表》中显示并不是该楼盘的每套房产都经过预售备案。而此次提供的三个价格表,不仅将之前价目表中未包含的房产包含在内而且描述为“已在工商局备案”,也不像价目表一样具有国土资源局的盖章,可见S市人民检察院提供的三个价格表不具有备案的真实性。

2.在该三份《价格表》备案真实性存在疑问的情况下,控方就不能将未经备案和物价局审核过的价格作为认定市场价格或优惠幅度的标准。

(十四)《TX公司销售TX某房屋8.9-8折统计表》

质证意见:

1.从该表看,张、陶、周、张、戴等人的购房成交时间(即签合同时间)都是2011年10-12月,似乎购房时间与余的接近。但从郑某松和凌某某的笔录可知,定下房号并交付定金的时间与签合同的时间并不一样(这也是房地产行业销售的一个惯例),两者时间可相差很大,甚至相差1年多。其他员工的情况可以合理推测为类似,即早早订房后签合同。

2.公司员工也属于不特定人的范围之内,从郑某松享受优惠的自述和这几个人的笔录可以判定折扣是事先设定的,已经形成了固定的优惠幅度和结算方式(如5.4折、5.5折、7.2折, 7.5折, 8折等)。按照既定的程序进行销售和结算。而且张某怡等人2009年才被招聘入职TX公司,系公司最基层的普通服务人员、工作人员,就能享受提前择优选房并降低几十万元购房的优惠。

3.退一步说,即使认为公司员工属于特定人,但是该表格中仍然存在蔡某某、吴某某、钟某某等人的购房价格在20000-23000元之间优惠折扣在8-9折之间。显然,蔡某某等人不是为《意见》中所指的特定人,其购房的价格或优惠均可用来确认本案中针对不是特定人的最低优惠价格。即使忽略本案其他证据中显示的“最低优惠价格”,此处蔡某某、钟某某的购房单价均在20000元附近,吴某某的1A1803处于18层的高层,23566元平米,折算到9层,价格也是21000左右,在与余某某的购房单价相差如此细微的情况下,难以认定属于“明显低于”,从而此份证据已经足以证实余某某是享受开发商事先设定的不针对特定人的最低优惠价格购房,不构成“交易型受贿”。

(十五)《TX公司销售TX某房屋7.9折以下统计表》

质证意见:

1.两高《意见》所指的市场价不是房地产项目开盘时推出的开盘价,在我国世人皆知房地产是高利润行业,房产销售中普遍存在开发商提高开盘单价,然后“打折”销售的实际情况,实际成交的“折扣价”才为真正的市场价格,将2010年9月某花园开盘时《价目表》的标示单价认定为余在2011年购房时的市场价是背了两高《意见》的法律规定,也是罔顾房地产市场销售的客观实际的

2.折扣力度比较大的购房者为员工,员工家属,但是其与余某某一样都并非特定人;

3.交易型受贿中,优惠房价仅针对特定的个别人,其折扣优惠的幅度无法“之前设定”好,具有随机性和任意性等特点,然而,TX公司的8.0折、7.5折的折扣和5.5折、5.4折的折扣完全属于提前设定好的针对不特定人的折扣。

4.韩某某并非员工或员工亲属,其折扣为7.6折,与余某某相比相差仅0.1折;

5. 该表格中显示公司员工和员工家属购房有5套。实际上,只有原公司书记梁某某和员工郑某松的丈夫戴某某这两个人购房才算员工购房或者员工家属购房;而李某红购房两套和李某优购房1套不能算是公司员工家属购房。根据调查材料:李某红是陈某弟弟的妻子、李某优是李某红的父亲,关系更远。这两人既不是公司员工也不是陈某的家属,也不是陈某的直系亲属,与陈某只是一般的沾亲带故关系。李某红购买的1A2905和1C2901以及李某优购买的1B2604都是每平方米15000元,折扣分别为5.4折、5.4折和5.5折,其成交单价是最低的,折扣比例是最大的,而且这三套房屋均是高层南向的优质房屋。

6.商务公寓的购买者享受的折扣为6.8-7折有6人,折扣幅度比余某某的要大,且该类房屋的购买者并非公司员工,属于不特定人,如果将7折左右的折扣认定为只有公司员工享有的优惠幅度,显然逻辑矛盾。

7.从具体成交价看,23套房去除序号23的2A3101(因复式的价格标准不同),余下的22套房中20000和低于20000元平米的15套,占总数的68%,其余7套价格在21000-22000元平米的,均是21-28层的高层房屋,扣除楼层差价,均低于20000元平米。依据22套房的实际成交价,不应认定902房价明显低于市场价。

(十六)《TX公司销售TX某房屋9折以上统计表》

质证意见:

1.余某某购房时间为2011年10月11日,根据S市房地产信息网(官网)统计报告,从2012年起S市房地产市场开始价格回暖,即2012年TX公司出售的房屋出现了一定的价格上涨。根据该表格统计的信息,可以通过对折扣平均从而得出1栋A座2012年成交价格约是表中原单价(2010年开盘价)的1.1倍,1B座约为1.1倍、1C座约为1.15倍。根据S市国资委公布的S市商品房成交信息, 由于国家限购等政策的调控,2011年S市房地产市场处于量价齐跌的大形势,较2010年住宅成交量减少14.9%,成交均价大幅下跌6.0%,约下降1200元/平米。一审判决书中也对该趋势予以确认:“被告人余某某系在TX某花园开盘后将近一年的时间才购买涉案房屋,此时国家已进一步加强对房地产市场的宏观调控。”受到宏观调控的影响,2011年的房价比2010年的房价降低,因此如果按照与2010年的成交价格对比,余某某的购房单价都不属于明显低于市场价,那么在2011年购房就更不应属于明显低于市场价。

2.《TX公司销售TX某房屋8.9折-8折统计表》中显示的序号8的蔡某某购买的1B702号房的信息可知,其成交时间为2012年6月19日,价格21085元,按照1栋B座1.1倍的涨幅计算,则该房如果在2010年销售,其售价应为:21085÷1.10=19168元/平米。依据《1栋B座价格表0830》可知,9层与7层的楼层差价为26674-26356=318元/平方米。在户型相同、朝向等其他因素相同的情况下,两套房屋的差价仅在于楼层差价。因此,7层价格加上楼层差价应为9层价格。即2011年时1B902号房的价格为:19168+318=19486元。可见2011年余某某购买的902号参照同类型同质房产售价后应为19468元,而余某某购买的单价不仅不低于该市场价,反而还高于该价格,如果认定余的购房价格明显低于市场价显然与客观事实不符。

3.《TX公司销售TX某房屋8.9折-8折统计表》中显示的序号7钟某某的1A504号房的信息可知,成交时间为2012年10月09日,价格20766元,按照A座1.10倍的涨幅计算,则该房如果在2010年销售,售价应为:20766÷1.10 =18878 元/平米。按照前文同样的方法,参照《1栋A座价格表0830》可得每层差价约为110元(表格中显示是该楼从1A22-30层外卖,30层因户型为复式差异大不考虑,就从其中的22层-29层计算,用1A2901的单价减去1A2201单价除以楼层7,得到近似的每层差价110元平米左右),则4层差价为440元,5层的价格加上楼层差价后应为9层的价格,即18878 + 440 = 19438元/平米。即依据1A504的实际成交价格推算2010年的9层房价格在2万元平米左右。同样的,如果认为余某某以高于19438的单价购买房产属于交易型受贿明显与客观事实不符。

4.依照同样方法可以同样推知:《TX公司销售TX某房屋8.9折-8折统计表》中1A1803号房2010年价格为20424元/平方米、1A1401号房2010年价格为20538元/平方米、1A1103号房2010年价格为20314元/平方米、1A1203号房2010年价格为20374元/平方米、1C1412号房2010年价格为19760元/平方米。在以上几套房屋售价低于或仅高于20000元几百元的情况下,如果认定余某某的购房价明显低于市场价显然与客观事实不符。

5.值得注意的是,以上所列房产中,1A1803号房的吴某某、1A504的钟某某、1B702的钟某英均为不具有TX公司员工身份或亲属身份的普通购房者,在购房者中完全属于不特定人,其购房时获取的优惠幅度和价格更能反映当时的房地产市场价格。

6.在《9折以上销售表》里 1A有10套房9折,都是在2010年底以前售出,其中8套位于22-26层高层,成交价格22000-24000元平米,如果考虑楼层差价,每层价差按110元平米计(依据《价目表》),折算到9层,单价为20000-22000元平米;

   1B 共6套房9折(1903, 2804, 2304, 2303, 2104, 2504),均为南向,面积157.64-158.93平米,5套在2010年底以前售出,1套2011年10月售出,位于19-28层高层,成交价为23000-24000元平米,均非员工购买。如果考虑楼层差价,每层价差按160元平米计(依据《价目表》),折算到9层,单价为21000-22000元平米;

7.商务公寓的价格可以用在本案中分析购房单价问题。面积较小的户型往往会比面积较大的户型售价要高,这在房地产销售市场是普遍存在的现象。37.11平方米的户型显然要比150多平米的户型要总价低一些,但是因公寓面积小,总价要比大户型低很多,往往容易销售,其单价定价较高也符合房地产交易惯例。在不考虑面积因素的情况下,参照商务公寓的单价并不会影响本案中市场价格的认定,如果考虑公寓单价中还包含3000元/平方米的装修费,公寓的单价只会更低。

8.《意见》规定了交易型受贿的认定要参考当时的“市场价格”。显然该市场价格应该是实际在房地产交易市场中真实发生的交易价格才属于市场价格,而对于从未实际成交的标示价格明显不属于“市场价格”的范畴。控方的7.9折以下的统计表、8-8.9折统计表以及9折以上的统计表,分别依据2010年9月的《1栋A座价格表0830》《1栋B座价格表0830》《2栋A座价格表0830》等的开盘标价在计算折扣,这样计算出来的折扣数据和折扣比较对于确定两高《意见》所关注的实际成交的市场价格是缺乏严谨的法律价值的。

9.控方在一审及《抗诉书》中提到TX某花园针对不特定人的最低优惠价为9折,而得出这一结论的依据是一审时控方提供的2011年10月成交的《TX某花园现售销售表》(即7人表)。仅仅依据一个月时间出售的7套房成交信息就认定最低优惠市场价是缺乏法律依据的,是极不充分的。因为大量的销售优惠信息不可能就在这一个月内出现,有的信息甚至被有意隐匿了。这次补充出具的三份《统计表》反映90%以上的预售房是在2010年12月底以前的销售集中时段销售出去的,其中5.4-8折的高折扣房远远不在2011年10月的这9套房中。

市场价格不可能是未实际被采用而成交的价格。但根据《意见》的规定,“前款所列市场价格包括商品经营者事先设定不针对特定人最低优惠价格”。我们认为,应该从是否“事先设定”“不针对特定人”两个基本方面,结合本案的实际来判断余某某所享受的“折扣”是否是正常市场优惠或交易型受贿。“事先设定”要求是指在正常的市场优惠购房中,交易价格通常是由经营者预先设定的,事先确定折扣幅度,按照事先制定的程序进行销售和结算。“不特定人”是指在正常的市场优惠购房中,能够以优惠条件确定购买房产的人是不特定的多数人。与不特定人相对应的即“特定人”,该特定人即交易型受贿犯罪中的国家工作人员等个别对象。即只要能够享受经营者事先设定的优惠价格的人都属于不特定人的范围,即使按照经营者设定的条件能够享受这一优惠价格的人群需要一定的条件而使该优惠价格的获得仅属于一部分群体,该优惠价格均属于《意见》中规定的“针对不特定人的最低优惠价”在本案中,根据郑某松2016年5月20日所做的《询问笔录》可知,在TX某花园销售时,事先确定了可以针对三类人予以“旧客户带客户、一次性付款”优惠之外的优惠对象范围和条件,即公司员工和村民购房和具有一定关系的人(这种关系并非权钱交易的关系,一般理解是熟人、朋友关系)。而该三类范围和条件正是获得8折甚至5.4折折扣的条件,符合该三种条件之一的均可以获得郑某某的“批条”从而获得该优惠幅度。在本案中,该三类人就属于“不针对特定人”的范围,其三类人中享受的“最低优惠价”即《意见》中规定的“不是针对特定人的最低优惠价”。

另外,交易型受贿犯罪中,由于经营者会根据受贿人的具体情况临时确定房产价格优惠幅度、结算方式等,因而通常获得的优惠幅度会与正常市场价格获得的优惠幅度不同。而本案中余某某获得的优惠幅度,不仅不与其他人的优惠幅度有较大差异(处于5.5折-7.9折之间),反而比部分“不特定人”的优惠幅度还要小。在控方提供的7.9折以下统计表中,共有23人(除余某某之外共22人)获得了7.9折及更大的优惠。我们姑且先不论余某某属于“不特定人”的范围之内的情况,而只考虑22人属于不特定人的情况。按照《意见》的规定,只有以“明显低于”、“针对不特定人”的最低优惠价的市场价格购买房产时才属于受贿。但是该22人中,单价最低者为15000元,远低于余某某购房单价20000元。如果从折扣的角度出发,则可以看出,有享有5.4折优惠幅度为最低折扣,优惠幅度远远大于余某某享有的7.5折。即使控方认为以上22人中,公司身份是划分“特定人”“不特定人”的标准,只有公司员工或公司员工亲属才有资格享有5.4-7.5的优惠,但是显然这一逻辑不能成立。在此22人中,存在倪某某(7.5折)、凌某某(7.0折)、杨某某(6.8折)、傅某某(7.3折)、许某某(7.4折)、曾某(7.2折)、龚某(7.4折)、曹某某(7.2折)等非公司员工等获得的折扣比余某某获得折扣大,在存在多人的优惠幅度远远大于余某某获得优惠幅度的情况下,如果认定余某某构成受贿罪显然与客观事实不符。另外,除了该类优惠幅度大的购房者之外,22人中还存在陈某乐(7.9折)、王某聪(7.9折)、杨某飞(7.7折)、张某(7.7折)、孙某铮(7.9折)、董某某(7.9折)杨某乔(7.9折)、何某某(7.9折)等人的优惠幅度与余某某所享有的7.5折相近的情况。在最大相差仅0.4个点时,很难按照《意见》规定认定为属于“明显低于”市场价的情况

(十七)关于开展预审预验工作的说明

质证意见:

1.无论是预审预验还是便民服务,虽然没有形成专项制度,但该工作总是需要工作人员参与,在参与的整个过程中,消防部门必然会产生相应的书面文件,因此,如果控方认为在2009年存在预审预验、便民服务,应提供更加具体的档案材料加以证实,否则不能仅凭该份证据认定2009年存在预审预验或便民服务措施;

2.根据辩护人提交的《消防行政许可预审、预验制度》,可知该制度是在2012年才制定,足以说明《关于开展预审预验工作的说明》中的内容不符合事实;

3.该组证据无法证明在TX某花园验收期间存在预审预验或便民措施,由于预验收根本不存在,也就无法认定余某某在“预验收过程”中与TX公司达成了权钱交易的合意。所以不能认定余某某存在在TX某花园“预验收”的过程中利用职务便利为他人谋取利益的行为。

(十八)S市公安局消防局消防监督档案

质证意见:

1.消防验收档案中的《建设工程消防验收意见书》和《建设工程消防验收基本记录表》证实TX某花园通过消防验收过程中并不存在余某某笔录中提及的“喷淋”方式不符合设计要求需要整改的情况,这说明余某某笔录中提及的这一内容与事实不符,因此也不可能存在使不合格的喷淋设施通过消防验收的方式为他人谋取利益的权钱交易。

2.《建筑类别、总平面布局和平面布置验收检查记录》等一系列分项检查记录中并无余某某签名说明余某某并非TX某花园的实地验收人员,其不可能在验收过程中利用职权为TX公司谋取利益。

3.《建设工程消防验收基本情况记录表》和《法律文书审批表》证明余某某在处理TX消防工程验收项目时只能对早已记载了“合格”结果的文件资料进行技术复核,不可能也不具备更改既有结果的可能性。


鉴定意见

《房地产估价报告》S市某房地产估价顾问有限公司

质证意见:

1.《房地产估价报告》中的市场价格不能准确反映交易时市场价格,同时因没有考虑限购政策、尾盘销售、回迁安置房退房等因素,故而不应予以采信。

2.《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》中并没有明确规定应采用房屋评估机构作出的评估价认定为市场价格,因而不应该采用《房地产估价报告》中评估的市场价格。

3.虽然《S市商品房买卖合同》签订的时间为2011年10月11日,但按照商品房交易的正常程序,在正式签订买卖合同之前会有商谈购房价格的一个过程,在确认购买意向之后往往会签署《认购书》,随后才会签署正式的商品房买卖合同。这种情况之下,房产交易价格确定的日期并非商品房买卖合同签订的日期,而《房地产估价报告》中估价时点正是合同签订的时间,因此估价报告中的评估单价未能准确反映交易时真实的市场价格,应不予采用该报告。

4.评估人员在《房地产估价报告》中记载“委估物业的建筑面积仅依据委托方提供的资料确定,我们并未进行实地丈量”。在建筑面积未经实地测量的情况下,《房地产估价报告》中的评估单价准确性存在疑问,因此不应作为法院认定事实的依据,应不予采信。

5. 该楼盘1栋卖的时候是毛坯房,不带装修(因评估报告第7页“实体情况”里写到内部装修较好,特此说明,另外,报告中写的房屋为七室二厅二卫,应为五室)。可见评估机构在进行评估时,评估机构对于房屋的内部结构及装修情况产生了错误认识。因此该评估报告中的价格不能反映真实的房屋价格。

6.评估报告中对于位置与环境的描述忽略了环境中的不利影响。902房朝北向,是该小区唯一直面马路和广场的朝向,楼下几米就是南山文体中心广场 ,面对广场无任何遮挡,,由于是9层低层,汽车噪声从早到晚,特别是周六周日,广告,宣传,娱乐的高音喇叭噪声此起彼伏,严重扰民,关了窗户声音也很大,没法在家休息。(评估师是在上午时进行了短时间评估未能充分了解影响该房产市场价格的不利因素。)

7.该评估报告中在P7“其他说明”中提到该房产属于“市场商品房”,但这与事实不符,评估对象1栋B座902房是11层以下的回迁房,不是正式预售商品房,也无备案价格。根据S市国土资源管理委员会出具的证明,1栋B座902房产没有在S市房屋管理局办理备案手续 《商品房销售价目表》是从TX某花园1栋B座价格表0830中选取的部分房源报工商局备案所用”可见只有出现在该表中的才属于在工商局备案的房源,而该表格中并没有902号房的信息,因此我们认为控方错误地将902号房未备案的事实认定为“已备案”,在902号房产未经备案进入市场流通的情况下,评估报告错误的将该房屋认定为“市场商品房”显然与事实不符。

询问通知书、立案决定书、传唤证、刑事拘留证

质证意见:以上证据证明了侦查机关违法将被告人余某某带回办案区,并通过变相连续传唤形式非法拘禁长达36个小时。


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王思鲁

刑事律师王思鲁
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紧急刑事案件咨询可直接加广强律师事务所主任、刑事律师王思鲁微信向他反映(通过王律师手机13802736027)
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胡寒冰

单位、经济犯罪案件辩护律师
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