来源：金牙大状律师网 日期 : 2020-10-09
作者：
倪菁华律师：金融犯罪案件辩护律师，广强律所非法集资犯罪辩护与研究中心秘书长
正文：
长租公寓正常的经营模式是，低收高租，即公司从房东手中低价租下房屋后，高价出租给租客。长租公寓赚取的是房屋租赁的差价和对租户的服务费等。然而，现在很多城市的长租公寓却采取完全相反的经营模式：高收低租，长收短付。所谓高收低租，即从房东手里高价收房，却低价出租给租户。所谓长收短付，即向租户一次性收取长期租金，然后按月向房东支付租金。高收低出的经营模式虽然可以让公司经营规模不断扩大，但显然无法维系运营成本，亏损也不断扩大，为了填补亏损，公司便采取长收短付的模式，利用期限错配形成资金沉淀，缓解亏损，同时达到盈利的目的。
很多人认为，长租公寓的业务模式与前段时间频繁暴雷的P2P类似，因此，有朋友问我，此经营模式下的长租公寓一旦暴雷，是否涉嫌非法集资？
关于这个问题，本律师从下面几个方面进行简单的分析
1.长租公寓高收低租的模式下，“低租”行为本身是否具有利诱性？
所谓非法集资的利诱性，是指承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报。这里进一步明确，保本付息符合利诱性，除此之外还有“给付回报”，也就是说，承诺以低价换取更高价值的“物品”，也属于利诱性。
按照这一规定，低租，确实是租客以较低价格，换取价值更高的占有使用权，似乎也符合利诱性要件。然而，构成非法集资利诱性要件，还要进一步看是否激发了租客投资的心态。这一观点《以低价预售的方式融资，为什么会构成非法集资》一文中明确，同时，已有判例予以印证。
显然，长租公寓低租的行为，仅让租客产生了以低价换取长租的心态，认为“年付便宜点也正常”，而目前暴雷的长租公寓中也确实不存在类似于第三房东的租客，这也足以证明，并未让租客产生投资的心态。
因此，低租，虽确可以吸引租客，确有利诱的成分，但这并不能构成非法集资的利诱性。这就像超市低价出售商品，虽然会吸引消费者进行购买，但只是正常的经营行为，不构成非法集资。
2.长租公寓收取回扣的行为，可能涉嫌非法集资等犯罪
其实，目前很多长租公寓除了存在高收低租、长收短付的业务模式之外，还可能存在向房东收取回扣的行为，这一行为，则可能涉嫌非法集资等犯罪。
关于这一行为，具体情况如下：长租公寓的业务员称，要将合同期内“高收”的差额的全部费用的30%返给公司（高管），算是一种“回扣”。举个例子，业主提出的房租价格为5400元/月，房屋托管公司直接开价到5700元/月或6000元/月两种，若业主选择6000元/月的房租，那么则需要，将合同期限两年房租差额的30%，即14400元*30%=4320元提前支付给该长租公寓；若选择5700元/月，则不收取回扣。
而很多业主在长租公寓业务员的提醒下发现，选择6000元/月，虽提前支付4320元，但会在两年内正常收益房租的情况下多收益10080元。听着很合适很暴利，而且长租公寓会先支付押金，就相当于分文未取便多了一万块的收益。果断就签了。
长租公寓的这一行为，显然是符合非法集资的四个要件，同时，房东往往也具备了投资的心态。因此，该行为涉嫌非法集资。具体理由我已在《房屋托管公司高价收房还要拿回扣？小心涉嫌非法集资！》详细阐述，在此不做赘述。
当然，如果这一行为并非是长租公寓公司的行为，而是该长租公寓的部门负责人为了业绩等等，未经公司同意、默许的情况下，要求手下的业务员向房东提出收取回扣的要件，那么该高管可能还会涉嫌非国家工作人员受贿罪，想象竞合择一重。、
3.长租公寓暴雷跑路的行为，该如何定性
目前很多长租公寓都跑路了，这一行为该如何定性，是否可以认定构成诈骗罪或集资诈骗罪？
这要看，跑路是携款跑路还是因无法支付房东租金而逃债。
若长租公寓的负责人是因无法支付房东租金而逃债，那么，通常情况下，不应认定该负责人具有非法占有目的，构成诈骗犯罪。当然，这还需进一步看，收取的租客租金使用情况，如果存在大量挥霍等行为，并导致租客的租金大量消耗不足以支付房东的租金的，可以认定该负责人具有非法占有目的，构成诈骗罪或集资诈骗罪；如果收取的租客租金正常用于经营、支付房东租金，即便存在少量挥霍的情况，但挥霍情况并不是导致无法支付房东租金从而暴雷的主要原因，那么，便不能轻易认定负责人构成诈骗罪或集资诈骗罪。
若长租公寓的负责人并非是因为逃债而跑路，而是携款潜逃，那么通常情况下，是可以认定构成诈骗罪或集资诈骗罪。当然，这里还是需要进一步来看，负责人所携款项是大量的租客租金还是少量资金。如果是大量的租客租金，这个是毋庸置疑的，构成相应犯罪。但如果是日常劳动所得，资金数量并未明显超过同行业的薪资水平等等，那么则不应认定负责人构成诈骗罪或集资诈骗罪。关于这一点，本律师也已在《非法集资案发后携款逃匿，未必构成集资诈骗罪》详细阐述。
以上，系倪菁华律师依据法律法规的规定，结合相关办案经验，对非法集资类案件中具体行为的研究。