房屋托管公司高价收房还要拿回扣？小心涉嫌非法集资！

作者：

倪菁华律师：金融犯罪案件辩护律师，广强律所经济犯罪辩护与研究中心核心律师

正文：

最近听说了这么一个模式，“房屋托管公司高价收房拿回扣”，挺迷挺有趣，分享给大家

目前多地涌现出一批新的房屋托管公司，采用“高收低租”的模式先高价快速收房，再低价租出去，相信很多业主都是心存迷惑，有种天上掉馅饼的感觉，觉得不对劲又说不出哪里不对。本文就简单聊一下这个事情。

先说“高价收房”的情况。因为疫情的原因，北上广深的很多业主的房屋确实放租比较困难，加上很多人都是靠着房租来还房贷，房屋租不出去，房贷压力剧增，很多业主很是焦虑。所以，一批新的房屋托管公司抓住业主焦虑的心理状态，甚至采用抬高租金的方式收房。

这个模式很显然是不符合市场经济的逻辑的。但，若这些房屋托管公司的目的是利用疫情导致的经济低谷快速抢占市场份额，也就可以理解了。不过，若这些房屋托管公司背后没有强大的资本予以支撑，那么，后期卷钱跑路的可能性还是很大的，业主们还是要小心。

在这种“高价收房”的模式之下，还延伸出一个新的情况。那就是，更高价收房，即，在之前高价的基础上再提高价格收房，而这些所提高的价格则是要收取“回扣”的。

具体模式是这样的。有的房屋托管公司的业务员称，要将这合同期内“高收”的差额的全部费用的30%返给公司，算是一种“回扣”。举个例子，业主提出的房租价格为5400元/月，房屋托管公司直接开价到5700元/月或6000元/月两种，若业主选择6000元/月的房租，那么则需要，将合同期限两年房租差额的30%，即14400元*30%=4320元提前支付给该房屋托管公司；若选择5700元/月，则不收取回扣。

而很多业主在房屋托管公司业务员的提醒下发现，选择6000元/月，虽提前支付4320元，但会在两年内正常收益房租的情况下多收益10080元。听着很合适很暴利，而且房屋托管公司会先支付押金，就相当于分文未取便多了一万块的收益。果断就签了。这些房屋托管公司利用这个模式，在短短几个月之内，拿下了4000多间房。

然而，这种“高价收房拿回扣”的行为，却可能涉嫌非法集资。

相信很多人从我举的那个例子中便已经有所察觉了，是不是有种似曾相识的感觉？没错，这就是一种将“投资”说成是“回扣”，将“返利”幻化称部分租金的一种变相吸收公众存款的行为。

很多业主可能都会反驳，并没有损失，支付给房屋托管公司的回扣也是房屋托管公司给的钱，吸的是自有资金也是非法集资？

这个想法就比较傻了，难道说，业主与房屋托管公司合同到期后，押金不用退还的吗？

而房屋托管公司提前支付给业主的押金，其实只是相当于仅将第一个月的600元返利提前支付给业主，目的就是为了得到业主的4320元的“回扣”（投资款）。

此模式下的高收低租拿回扣的行为，显然具备了“非法性”、“社会性”、“公众性”、“利诱性”特征，同时，业主以4320元换取14400元高收益的心态往往是投资的心态，而非普通业主放租的简单想法，因此，该行为涉嫌非法集资。

讲到这里，可能很多人就会说，一旦公司暴雷，那押金也不用退，从根本上来说，也并未给业主产生损失。此言差矣。

从法律上来讲，即便公司因涉嫌非法集资暴雷，也是公司与业主之间私下约定的“回扣”一事是无效的，房屋托管公司与业主签订的租房合同还是合法有效的，在租房合同到期时，公司有权向业主要求返还押金。当然，这一点或许很难在实践中发生。但无论怎样，一旦公司暴雷，即便公司不要求返还押金，业主也要与租客进行对接，租客依然有权向业主提出押金返还的请求。因此，从本质上来说，业主当然会产生损失。

所以说，莫贪小便宜，天上掉的不止有馅饼，更多的是陷阱。

以上，系倪菁华律师依据法律法规的规定，结合相关办案经验，对非法集资类案件中具体行为的研究。

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