低价购房式受贿案件如何辩护？

一、前言

在职务犯罪司法实践中，新类型的职务犯罪类型不断涌现，如同借贷式受贿案件，低价购房式受贿案件也频频发生，如何区分正常的民间借贷、优惠购房？还是属于借贷式受贿、低价购房式受贿？办案人员与辩护律师均需要进行实质审查、综合判断。

对于涉案当事人及办理职务犯罪案件的律师来说，低价购房式受贿案件究竟如何辩护？这是一个复杂的话题，需要具体案件具体分析。我们所律师团队曾经成功办理过一起这样的案件，最终打掉了当事人低价购房式受贿这样的指控事实。今天肖律师结合自己的办案经验及全国视野，展开来谈谈这个话题。

二、正文

在办理此类案件中，检察院指控的受贿数额是由当时房产的购房价与当时的市场价差额所构成的。而认定涉案房产的市场价往往由办案机关委托的价格认定机构出具的价格认定报告、价格认定结论书所决定的，那么辩护律师对价格认定报告、价格认定结论书的质疑与辩护就成了能否否定低价购房式受贿的关键。

根据《价格认定行为规范》第三十一条规定：“……价格认定结论书应当包括下列内容：（一）价格认定事项描述；（二）价格认定依据；（三）价格认定过程及方法；（四）价格认定结论……”也就是说，价格认定结论书不仅应包括价格认定结论，还应包括价格认定依据、过程及方法。《价格认定规定》第十五条明确规定：“价格认定人员应当全面、客观、公正地收集资科作为价格认定依据，对其真实性、合法性和关联性进行审查。”也就是说，价格认定人员收集的有关价格认定资料亦系价格认定依据。结合上述规定，在房屋价格认定中，价格认定人员收集的对比实例房屋信息、交易资料属于价格认定事实依据，应在价格认定报告中予以载明。

对于价格认定过程及方法，《价格认定行为规范》第三十条规定：“价格认定小组应当对收集到的资料进行整理分析、数据处理，按照价格认定相关规定、规则，结合价格认定标的特点，选择合理的技术路径和方法进行测算，并形成测算说明。”第三十一条第一款规定：“价格认定小组应当根据测算说明，按照价格认定文书格式的相关规定，撰写价格认定结论书。”也就是说，价格认定过程和方法系在分析、处理价格认定资料的基础上，选取合理的技术和方法进行价格测算的过程和方法。因此，在房屋价格认定中，价格认定人员在分析、处理收集的对比实例房屋信息、交易资料后，选取合理、科学的价格认定方法，对标的房屋进行价格测算的过程等，均应在价格认定报告中予以体现。

因此，如果价格认定报告仅有价格认定结论及法规依据的情况下，辩护律师需审查价格认定人员在价格认定过程中调取的对比实例房屋情况及依据对比实例房屋进行价格测算的方法与过程等材料，以确定价格认定报告认定的房屋市场价格是否客观、真实。

在司法实践中，价格认定机构一般采用市场法对房屋价格进行认定。《价格认定行为规范》第五十九条第一款规定：“市场法是指通过市场调查，选取3个或者3个以上与价格认定标的相同或者类似的可比实例或者参照物，分析比较价格认定标的与参照物之间的差异并进行调整，从而确定价格认定标的市场价格的方法。”采用市场法进行房屋价格认定，一般程序为：(1)全面收集交易实例资料。(2)在交易资料中选取与价格认定标的房屋所处位置、用途、交通条件、房屋结构（户型、朝向、建筑面积）、交易时间等相类似的3个或以上可比实例房屋。(3)以价格认定标的房屋的交易单价为参照，根据价格认定标的房屋与可比实例房屋之间在交易情况、市场状况、房地产状况方面的差异，对可比实例房屋的交易单价进行修正。(4)计算可比实例房屋修正后的平均交易单价，以平均交易单价为价格认定标的房屋的市场交易单价；以平均交易单价乘以房屋建筑面积计算房屋总价，即房屋市场价格。”如《刑事审判参考》所言，在上述价格认定过程中，可比实例房屋的选择作为价格认定的基础环节至关重要，是决定后续价格修正是否准确的基础。可比实例房屋虽不需要与价格认定标的房屋完全一致，但二者需是类似房屋，这是能够进行价格修正，保证后续价格测算准确的前提条件。

肖律师在办理此类案件的辩点在于，用于参考对比的实例房屋往往与涉案房屋存在较大的差异，比如说在地段、面积、装修、朝向等方面存在差异，导致房屋价格也存在差异，因此对比房屋往往不具备参考价值。所以据此作出的价格认定结论书也就不客观、不真实，不能作为定案的依据。

另外，在办理此类案件中，肖律师往往会审查案件是否存在对当事人有利的反证实例。律师可以通过深入会见、阅卷及调查，发现如有这方面的证据材料，辩护律师可以加以利用，比如说同一小区其他房屋的交易价格明显低于对比实例房屋，更符合当时的市场价。那么辩护律师可以把这方面的证据材料整理出来，提交给办案机关。在低价购房贿赂犯罪中，如果存在明显低于可对比实例房屋价格的其他真实成交实例，那么就可以从正、反两方面去否定低价购房式受贿。

三、结语

因此，辩护律师在办理此类案件时，尽量穿透案件的证据材料，深入审查房屋价格认定的依据是否客观、真实、合理，从正、反两方面去辩护，提供有利的证据材料和参考案例，去争取对当事人有利的处理结果。

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