建议贵院就余某某低价购房涉嫌受贿罪撤回起诉致刘检察官之情况反映函

建议贵院就余某某低价购房涉嫌受贿罪撤回起诉

致刘检察官之

情况反映函

 

尊敬的刘检察官：

我作为被告人余某某的辩护人，与您一同参加了余某某涉嫌受贿罪一案的第二次庭审，针对本案的几个核心问题分别发表了公诉和辩护意见。从庭审的情况看，辩护人认为控辩双方在余某某是否存在以明显低于市场的价格购买房屋这个问题上有严重分歧。另外，辩护人虽然在庭审时较为零散地提出了余某某在本案中不具有职务上的便利的辩护观点，但在递交法院的辩护词中做了全面的说明，恳请刘检察官仔细审阅。

贵院指控余某某涉嫌受贿的两起事实中，指控余某某为马某某谋取利益收受五万元人民币涉嫌受贿罪的证据仅仅是余某某的一份《自述材料》及马某某的一份笔录，而且余某某收受5万元款项的事实细节根本无法从两份证据中相互印证，我们会见余某某时其亦对《自述材料》的取证方式持怀疑态度，因此本案如果严格按照刑事诉讼的证据规则进行抗辩和采信证据只能得出贵院该项指控证据不足的结论。但是，从贵院积极调取证据材料以及移交福田区人民检察院出具的《情况说明》可以看出，贵院仍然秉承实事求是的原则，最大程度地追求公正，能够接受法院最终依法认定余某某具有自首情节的结果，因此贵院在当前的司法环境下提出该项指控也是意料之中的。

但是针对余某某以明显低于市场价格购买房屋犯受贿罪的指控，被告人和辩护人均坚定地认为该项指控不成立，辩护人认为贵院没有将认定不特定人的逻辑贯彻始终，在没有证据证明或者合理解释的情况下将《认购书》中本属于不特定人的购房者认定为特定人，没有采用55折作为涉案房屋市场优惠折扣，导致贵院将余某某正常购房自用的行为认定为受贿。因此，辩护人将余某某购买涉案房屋的价格并非明显低于市场价格的情况全面反映给您，恳请您建议贵院依据《人民检察院刑事诉讼规则（试行）》第四百五十九条的规定向盐田区人民法院申请撤回余某某低价购房涉嫌受贿罪的指控。

 

一、贵院指控余某某以明显低于市场的价格购买房屋涉嫌受贿罪的定罪思路

根据贵院的《起诉书》以及两次庭审的情况，贵院认定余某某犯受贿罪的思路为：

首先，具备某种资格或者符合某些条件而享有优惠折扣的人可以被认定为不特定人，而这些不特定人购房所享受的优惠折扣就是本案市场价的优惠折扣标准，因此贵院在第一次庭审时以97折（一次性付款能够享受99折，老客户带新客户能够再打98折，综合折算下来为97折）作为市场价标准，第二次庭审时根据新调取的《某公司翡翠明珠现售销售表》（下文简称《7人表》）将购买尾盘所能享受的90折作为市场价标准。

其次，余某某购买1栋B座902号房屋享受了75折的购房价，与针对不特定人的97折或者90折相比属于“明显低于市场的价格”。按97折的市场价折扣计算受贿数额是883450.06元人民币（26674.86×0.99×0.98×150.69-3016400≈883450元），按90折的市场价折扣计算则是601271.18806元人民币（26674.86×0.90×150.69-3016400=601271.18806元）。

最后，余某某作为验收科科长在某公司某某明珠花园消防验收的过程中给予关照，使该楼盘的消防项目顺利通过消防验收。贵院据此认定余某某具有非法收受他人财物（低价买房）及利用职务便利为他人谋取利益（使某公司某某明珠花园消防验收顺利通过）的行为构成受贿罪。

辩护人对此认为，根据现有证据及贵院在2015年11月24日庭审对本案中不特定人的理解，可以发现贵院在确定不特定人所能享受的最低优惠折扣时前后观点逻辑矛盾，只是基于入罪需要才选择90折而不是55折作为涉案房屋不针对特定人的最低优惠折扣，事实上余某某以75折购买涉案房屋不存在明显低于市场价格的情况，不能被认定为受贿。

 

二、由于贵院认为在购房时凭借某种关系或者某些条件获得优惠折扣的人可以认定为不特定人，因此即使《认购书》中购买享受55折优惠的李某优等人是“关系户”，其与享受97折优惠或者90折优惠的“不特定人”并无差别，那么，根据本案现有证据就应将李某优等人享受的55折作为涉案房屋的市场优惠折扣

两高《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》指出：所谓市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格，根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。

因此，贵院指控余某某以明显低于市场价格的方式购买某某明珠花园房屋犯受贿罪，必须要以正确区分“特定人”与“不特定人”（一般购房者）为前提，才能明确不特定人所能享受的“最低优惠价”，从而判断余某某是否构成受贿罪。

根据《起诉书》以及您在第一次庭审时发表的意见，您将符合一次性付款条件以及“老带新”条件的购房者认定为不特定人，其所能享受的97折优惠即是余某某购买涉案房屋的市场优惠折扣。

根据您在第二次庭审时根据新证据发表的意见，您将某公司翡翠明珠尾盘的购房者认定为不特定人，其所能享受的90折优惠即是余某某购买涉案房屋的市场优惠折扣。

总结您发表的意见可知，在贵院对“不特定人”的理解当中，“不特定人”可以是凭借某种关系（例如老客户带新客户）或者某种条件（例如一次性付款或者尾盘）而享受优惠折扣的人，这些人得到的最低优惠折扣就是涉案房屋的市场价格。

但是，在《认购书》《1栋B座价格表》以及调取到的房价材料综合反映出李某优等人以55折的优惠价格购买房屋时，您却认为《认购书》中涉及的购房者是“关系户”，应当属于特定人，其享受的优惠不能认定为涉案房屋的市场折扣。

辩护人对此认为，贵院区分特定人与不特定人的标准混乱，在未提供任何证据证明《认购书》所涉及的李某优等人的“关系”与一次性付款、尾盘或者老客户带新客户等“关系”之间在认定受贿罪时有本质差别的情况下，贵院无法得出李某优等享受55折优惠的人属于特定人而一次性付款的人属于不特定人的结论，本案应当以李某优等人购房时享受的55折作为余某某购买涉案房屋的最低优惠折扣。

前面对贵院思路的分析已经指出，由于贵院在本案中先后将97折、90折作为涉案房屋市场价格折扣的标准，说明贵院认为通过一次性付款、购买尾盘、老带新等资格、条件或者关系享受到优惠折扣的人也可以是不特定人，因此在贵院认定不特定人的逻辑中，“通过特定的资格、条件、关系取得优惠折扣”并不是区分特定人与不特定人的标准。

事实上贵院的理解是正确的：“优惠价格”必然对应“特定的关系或者条件”，如果无须某种“条件”或者“资格”的限制即可以享受到优惠折扣，那么每个购房者都可以享受到优惠折扣，那么“优惠”也就无从谈起了。

然而在贵院指控中，“通过特定的资格、条件、关系取得优惠折扣并不是区分特定人与不特定人的标准”这个观点并没有一以贯之，在《认购书》《1栋B座价格表》以及房价材料反映出李某优等人以55折、75折等优惠折扣购房时，贵院就以《认购书》所涉及的人都是“关系户”为由拒绝接受本案应以55折作为涉案房屋的市场优惠折扣。

由于贵院前后以97折、90折作为涉案房屋市场优惠折扣标准的行为已经表明通过特定的资格、条件、关系取得优惠折扣并不是逻辑中区分特定人与不特定人的标准,既然李某优等人以及其他不特定人都是通过某种条件或者关系取得优惠折扣的，那么贵院单纯地以“关系户”为由否定李某优等人享受的55折应当作为涉案房屋的市场优惠折扣显然因自我矛盾而缺少说服力。贵院要将李某优等人定性为特定人，必须要提供证据证明，在以交易方式实现受贿的案件中，李某优等人所具有的“关系”与其他不特定人通过一次性付款、购买尾房、老带新等“关系”之间有何本质区别，以致李某优等人享受的55折应当被认定为只有特定人才能获得的优惠折扣。

换个角度说，贵院将《7人表》中其他人所享受的最低折扣90折作为涉案房屋的市场价，但《7人表》与《认购书》、“19套房屋的交易价格”等证据材料在本质上并无不同，从证据材料本身无法得出《7人表》所涉及的人是“不特定人”而《认购书》所涉及的人是“特定人”的结论，反而这些证据材料都是对于一定时期内购房者的信息统计，具有共同的特点：（1）都显示了一定数量的购房者姓名；（2）都记载了一定数量的用于销售的房号；（3）都记载了房产的售价。因此在贵院没有提交任何证据证明《认购书》中李某优等人与其他不特定人在受贿案件中有本质区别的情况下，《认购书》以及“19套房屋的交易价格”等证据材料反映出来的最低优惠55折就是涉案房屋的市场优惠折扣。

具体而言就是，李某优购买1栋B座2604房的单价是15000元/平方米，而根据贵院用以确定原价的《1栋B座价格表》，2604房的原价是27258.12元/平方米，折扣优惠比例为五五折，在贵院无法证明李某优这名购房者所拥有的“关系”与其他享受97折、90折的不特定人的“关系”在受贿案件中有本质区别的情况下，那么就可以认定余某某购买房屋的优惠折扣没有低于市场折扣，从而不构成受贿罪。

三、由于本案尚未对某公司某某明珠花园所有成交信息进行调取，现有证据不能排除《认购书》以外的“不特定人”以75折以下的优惠价格购买某公司某某明珠花园房产的合理怀疑

在辩护人申请调取新证据之前，贵院根据原有证据材料认定的市场折扣是97折，而本次就新证据恢复法庭调查后贵院已经根据新证据将市场折扣变更为90折, 贵院在第二次庭审时改变“最低优惠折扣”的行为说明本案先前的证据材料在“针对不特定人的最低优惠折扣”方面并没有达到充分的程度。也就是说，房产交易价格这类证据材料的充分程度会影响贵院对市场折扣的认定，新证据的出现可能会改变贵院对案件的定性。

在此前提下，由于本案未对某公司某某明珠花园所有成交信息进行调取，而现有证据中只有《7人表》及我方申请调取的“19套房产交易价格”合计显示了20套房屋的实际成交价格及实际折扣，但某某明珠花园1栋B座一共有124套房屋，现有的证据材料在证明不特定人所能享受的优惠折扣方面远未达到充分的程度。

贵院认为《认购书》中涉及的购房者是具有“关系”的特定人，而认为《7人表》中涉及的购房者是“不特定人”，那么在1栋B座包含124套房屋而目前仅调查了20套房屋交易价格的情况下，我们完全可以合理地怀疑，在《认购书》《7人表》以外的100名购房者中，有与《7人表》的购房者一样的“不特定人”以低于75折的优惠折扣购买了房屋。

辩护人正是考虑到本案现有的证据不足以确定涉案房屋的市场优惠折扣，才在第二次庭审前向法院提交《恳请贵院向深圳市规划和国土资源委员会调取深圳市商品房住房成交统计信息等材料之申请书》请求调取某公司翡翠明珠1栋B座在一定时期内的所有成交信息，但是法院认为没有必要性而不同意我们的申请，致使本案根据现有的证据材料无法排除有其他不特定人以低于75折的优惠折扣购买房屋的合理怀疑。

因此，根据《刑事诉讼法》第五十条要求定案的证据必须能够达到排除合理怀疑的规定，贵院在未能穷尽余某某购房时其他不特定人所能享受的优惠折扣时，人民法院依法将认定该项指控因事实不清，证据不足而不成立。

 

四、即使将《认购书》中的购房者理解为特定人而不将其享受的55折优惠折扣作为涉案房屋的市场价，“19套房屋交易价格”也已经显示《认购书》以外的不特定人以76折或者82折的优惠折扣购买房屋，因此余某某购买涉案房屋的75折优惠折扣根本无法理解为“明显低于”

退一万步说，假设《认购书》中的购房者的确是“特定人”，李某优等人购买房屋所享受的55折优惠折扣因此不能作为涉案房屋的市场价格，但是辩护人申请调取的19套房屋中不仅包括《认购书》中涉及的房屋，也涉及了其他房屋，而这些房屋的购买折扣也达到了76折或者82折。详细情况见下表：

房号	1204	1603	1803	1804	2102	2504	2604
《1栋B座价格表》的价格	24968.05元/平方米	25841.78元/平方米	26160.54元/平方米	25983.07元/平方米	28906.19元/平方米	27098.74元/平方米	27258.12元/平方米
19套房取证价格	18726元/平方米	34200元/平方米	21400元/平方米	21400元/平方米	22000元/平方米	24388元/平方米	15000元/平方米
折扣比例	75%	132%	82%	82%	76%	90%	55%

该表数据显示，1栋B座2102号房产的成交单价为22000元/平方米，参照《1栋B座价格表》的开盘价计算，其享有的实际折扣为76折，与余某某所享有的75折仅仅相差1%，很难认定为“明显低于”。即使不考虑2102号房，不特定人购买1B1803号房、1B1804号房享受的优惠折扣也达到了82折，余某某享受的75折与其仅相差7%。

先勿论《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条关于实际交易价格低于市场价格30%才能被认定为“明显低于”的规定，即使按照贵院在庭审时主张的“一般的社会经验和常理”来考察，也很难将余某某购买折扣与不特定人的优惠折扣之间1%、7%的差价理解为属于“明显低于”。

 

综上所述，贵院在认定不特定人的问题上前后逻辑矛盾，在无法证明《认购书》涉及的购房者与其他不特定人在受贿案中有本质差别的情况下应以《认购书》中出现的55折作为涉案房屋的最低优惠折扣，在现有证据材料尚未穷尽不特定人购买房屋的优惠折扣的情况下，即使不考虑55折的情况，贵院亦不应忽略现有证据材料已经证明1204号房的折扣为75折，2102号房的折扣是76折，1603号、1803号房的折扣是82折的客观事实，在余某某享有的折扣与不特定人享受的最低优惠折扣不存在“明显低于”的情况下，不能认定余某某以明显低于市场的价格购买房屋收受贿赂。

辩护人认为贵院对余某某以明显低于市场的价格购买房屋的方式收受贿赂的指控与当前证据材料反映的情况相悖，更不符合客观实际情况但考虑到本案因为背景复杂而移送管辖，您作为公诉人已经在职权范围内尽可能地追求司法公正，还原案件真实情况，因此将余某某购买涉案房屋的价格并不明显低于市场价格的情况反映给您，恳请您向相关领导提出该项指控依法不能成立的意见，建议贵院依据《人民检察院刑事诉讼规则（试行）》第四百五十九条的规定向盐田区人民法院申请撤回余某某低价购房涉嫌受贿罪的指控。

 

此致

 

广东广强律师事务所

王思鲁律师   

2015年11月29日

 

 

 

 

附件1：深圳市南山区某公司某某明珠花园1栋B座部分房价调查结果汇总表

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