来源：金牙大状律师网 日期 : 2011-07-06
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法律意见书
[2008]粤环律意字第125号
致：广州红星公司、向飞
广东环球经纬律师事务所接受广州红星公司及
一、 证据材料：
为了出具本意见，贵司及先生向我们提供了广州红星公司与广州红棉经济合作社签订的厂房(商铺)租赁合同、证号为穗市字880**06的商品交易市场登记证、编号为粤国税字440105771182***的税务登记证、编号为粤地税字440105771182***的税务登记证，我们对上述材料进行了详细的审阅以及到现场调查，采取拍照、录音录像、收集证人证言等方式固定好相应证据。
二、证据材料反映：
，贵司与广州红棉经济合作社签订了《厂房(商铺)租赁合同》，双方约定：广州红棉经济合作社将其所有的、位于广州市红棉村南约四巷11号一楼厂房(商铺)出租给广州红星公司。该合同是双方在平等自愿的基础上协商一致的，符合《中华人民共和国合同法》的规定，因此是合法有效的。
《厂房(商铺)租赁合同》将于到期，合同终止后贵司对红棉新街市的耗资97万的投资(含通风、排水、排污、照明、水电、装修等)、市场添附物如何处理、有关证照(含营业执照、税务登记证)转名过户费用由谁承担等问题，现出具法律意见如下：
一、关于红棉新街市的装修及添附物的产权归属问题：
《厂房(商铺)租赁合同》第16条规定“本合同从双方签字盖章之日起生效。期满后，除属乙方的机械设备、商品货物之外，其它已装修的水电设施不得拆除，归甲方所有”，此合同条款仅规定水电设施不得拆除，归甲方(广州红棉经济合作社)所有，但并未规定其获得红棉新街市的装修及添附物不需要支付相应的对价，根据《民法通则》第92条规定“没有合法根据，取得不当利益的，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，因此，广州红棉经济合作社要取得市场的装修及添附物的所有权，必须支付相应的对价。
再根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添加，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人”，因此，广州红棉经济合作社获得红棉新街市的装修及添附物的所有权是否应当支付相应的对价，取决于广州红棉经济合作社在合同签订及履行过程中是否同意贵司对红棉新街市装修及添附。
事实表明，广州红棉经济合作社是同意贵司对红棉新街市装修和添附的，理由如下：
1.双方签订《厂房(商铺)租赁合同》时，场地是毛坯，且双方均知道场地用途为商品交易商场，不对其进行装修及添附无法正常使用。
2.《厂房(商铺)租赁合同》并未规定不得进行装修及添附，同时《厂房(商铺)租赁合同》第16约定“……其它已装修的水电设施不得拆除”，表明广州红棉经济合作社是同意贵司对红棉新街市的装修及添附的。
3.在办理商品交易市场登记证、税务登记证等证照时，广州红棉经济合作社对贵司提供了必要的方便和帮助，且在长达三年的租赁期间，广州红棉经济合作社并未对红棉新街市的装修及添附提出异议。
4.红棉新街市是市政府扶持的“菜篮子”工程项目，市政府和区政府曾给予财政补贴，贵司对红棉新街市的装修及添附并没有损害其价值，反而使其价值大幅度提升，从而获得政府的认同和支持。
综上所述，客观事实及法律事实表明，广州红棉经济合作社是同意贵司对红棉新街市装修和添附的，根据法律规定，广州红棉经济合作社要获得红棉新街市的装修及添附的所有权，必须支付相应的对价。
二、关于有关证照的转名过户的费用承担问题：
贵司经合法登记，取得广州红棉街市的商品交易市场登记证，因此对红棉新街市具有合法的经营权，依法受到法律的保护，任何人不得非法干预和侵害。根据《商品交易市场登记管理办法》第12条规定“《市场登记证》是市场依法开办的凭证，除登记主管机关依照法定程序可以扣缴外，其他任何单位和个人均不得扣缴、毁坏。《市场登记证》不得伪造、涂改、出租、出借、转让。”经营权作为财产权的一种，可以给企业带来一定的财产收益，因此，经营主体在转让时可以要求受让人(含广州红棉经济合作社在内的接受经营权转让的人)给予一定的报酬。
《厂房(商铺)租赁合同》第17条规定“合同期满时，乙方必须将租赁本处经营场所的营业执照、税务登记证及有关证照转名过户到甲方名下”属于加重对方责任、排除对方主要权力且违反法律规定的霸王条款，应属无效，因此，红棉新街市经营权的转让前提条件必须是贵司自愿的，而且，贵司可以决定是否转让，且享有要求受让人给予一定的报酬的权利。
三、本着公平公正的合同精神及法律原则，我们提出以下处理意见：
1.虽然根据法律规定，贵司对红棉市场的装修及添附具有合法权利，法律应予以保护，但如果闹成纠纷，寻求司法救济，则要投入大量的人力、物力、时间、精力，最后结局将会是双输的局面，所以根据合同精神及避免诉累，我们建议贵司主动与广州红棉经济合作社平等磋商，协议解决，达成给予补偿款或继续承租的约定，寻求双赢的和谐结局。
2.若是广州红棉经济合作社拒绝磋商或双方无法达成协议，我们建议贵司做好诉讼的准备，届时贵司可通过以下法律手段来保护自身的合法权益：
(1)继续完善相应的证据，采取公证、录音录像、收集证人证言等方式封存好证据，为开庭做好准备。
(2)向法院申请诉前财产保全，这样，在法院未作出判决之前，广州红棉经济合作社就不得将红棉新街市转手给他人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，一审审限为12个月，二审审限为3个月，必要是可以延长，法院审限不包括节假日及一二审法院案件交接时间差，再结合我国司法现状，如果穷尽司法救济手段，将会耗时1─2年，如果再加上强制执行，耗时将会更长，请充分做好诉讼的准备。
(3)在法院作出判决前，任何人不得擅自处理诉讼标的，也就是说，包括广州红棉经济合作社在内的任何人不得强行占有红棉新街市的装修及添附，否则将会承担法律责任。如果有人强行侵害贵司权利，可采取报警、向法院反映等法律手段，保护自身合法权益，追究侵害人的法律责任。
(4)企业的经营权受到法律保护，任何人不得强行干预或侵害，红棉新街市的商品交易市场登记证属于贵司合法所有，因此，在贵司非自愿的情况下，任何人不得强行要求转名过户，如果受到侵害，贵司可以寻求司法救济。
最后，我们提请贵司注意，诉讼救济的成本会比较大，建议通过协商和谐处理，当然，如果不能协议解决，应当寻求司法救济，以维护自身合法权益，届时，我们将会为贵司提供强有力的法律支持。
广东环球经纬律师事务所
律师：王思鲁、周峰剑、钟世昌