【金牙大状论坛】年度首聚，看小楼权属12年之争——艰辛路！
来源：金牙大状律师网 日期 : 2014-03-04
【金牙大状论坛】年度首聚，看小楼权属12年之争——艰辛路！
【金牙大状论坛】关注中国影响性诉讼系列论坛第五期之
“深圳南天一花园争权案”图文回放
撰稿人：金牙大状论坛秘书 刘彩凤
本期论坛由广东广强律师事务所暨金牙大状律师网联合举办，并特邀深圳市南天一花园业委会主
本期论坛的主讲人系广东广强律师事务所高级合伙人、金牙大状律师网核心成员林叔权律师（原珠海广东林氏律师事务所主任），并由广东广强律师事务所主任、金牙大状律师网首席律师王思鲁主持。同时，【金牙大状论坛】秘书刘彩凤于 @金牙大状 新浪微博对此次论坛活动进行了论坛直播，引起了广大网民的特别关注。
论坛于14:30分准时开始，首先，由主持人王思鲁律师致辞，欢迎大家参加本期论坛现场交流活动，并简单介绍了本期论坛的活动流程；随后，主讲人林叔权律师隆重地向各与会人员介绍了本期论坛的两位特邀嘉宾，并对此次论坛所探讨的影响性案件以最高人民法院法官接受新华社记者采访为主线进行了详细的讲解；接着，两位特邀嘉宾分别就此案的亲身经历及对最高法院的判决发表了自己的感受和看法，并向各与会人员发出提问邀请，随之一一解答，此次论坛也就进入了讨论环节的高潮部分；最后，广东天胜律师事务所主任张新强律师、深圳《住宅与房地产》杂志总编辑
论坛结束后，部分与会嘉宾同金牙大状论坛组委会成员合影留念，并一同到客家人酒店共进晚宴，继续探讨本次论坛主题与其他合作事宜。【金牙大状论坛】不仅是一个学习交流的平台，更是一个寻求合作共赢的契机！
此次【金牙大状论坛】系各论坛嘉宾春节后马年的首次聚首，再次取得了圆满成功，下面进入本次论坛直播的图文回放：
【金牙大状论坛】关注中国影响性诉讼系列论坛第五期之“深圳南天一花园争权案”，主讲： @广东--林叔权律师 ；主持： @金牙大状王思鲁律师，即将于14:30开始，感谢各位关注，敬请期待！我是本期论坛直播员 @金牙大状论坛秘书刘彩凤
【金牙大状论坛】关注中国影响性诉讼系列论坛第五期——深圳南天一花园争权案！论坛主题：1.住宅小区公用配套房屋一定属于小区业主共有吗？ 2.最高人民法院审结深圳南天一花园业委会争权案，开发商从此吃了定心丸了吗？。
【金牙大状论坛】关注中国影响性诉讼系列论坛第五期之“深圳南天一花园争权案”，主讲： @广东--林叔权律师 ；主持： @金牙大状王思鲁律师，即将于14:30开始，感谢各位关注，敬请期待！我是本期论坛直播员 @金牙大状论坛秘书刘彩凤
图为：特邀嘉宾范国振、
转发//@张红喜的微博:陪范老爷子来广州参加“金牙大状论坛”，继续和广州一批专业律师探讨深圳南天一花园配建小楼产权纠纷案。这个论坛名称具有典型广东文化味道，就是“逼格高、影响大、受欢迎、被尊重的律师”的意思……
【金牙大状论坛】关注中国影响性诉讼系列论坛第五期——深圳南天一花园争权案！论坛主题：1.住宅小区公用配套房屋一定属于小区业主共有吗？ 2.最高人民法院审结深圳南天一花园业委会争权案，开发商从此吃了定心丸了吗？。
【金牙大状论坛】关注中国影响性诉讼系列论坛第五期——深圳南天一花园争权案！论坛提纲：一、本案值得关注的理由：普遍性、影响性、非期待的案件结果；二、案情简介：两栋配套小楼（面积
【金牙大状论坛】三、案件争议焦点：（1）法定图则中的规定能否作为涉案房屋的确权依据？（2）法院判决是否违反“房地一致”原则？（3）行政诉讼判决撤销涉案房产登记是否意味着小楼所有权就一定属于业主共有？（4）《物权法》及司法解释关于建筑物区分所有的相关规定在本案是否适用？
【金牙大状论坛】（5）“配套设施”是否是一个具有物权法意义的概念？四、本案能否成为最高人民法院指导性案例？五、小区公用配套房屋之争是否会因本案而偃旗息鼓？苏州长岛花园公用配套房屋登记为小区全体业主共有的事实，说明该案判决结果不是开发商的定心丸！
【金牙大状论坛】六、物业服务领域中的法律服务机会；七、开发商应对业主维权的措施建议。
【金牙大状论坛】关注中国影响性诉讼系列论坛第五期之“深圳南天一花园争权案”即将开始
图为：张红喜、王思鲁律师、范国振、林叔权律师合影
【金牙大状论坛】关注中国影响性诉讼系列论坛第五期——深圳南天一花园争权案！现在正式开始，我是本期论坛的直播员 @金牙大状论坛秘书刘彩凤。 @广东广强律师事务所 @广东--林叔权律师 @金牙大状 @张红喜的微博 @史泽锐律师 @刑辩律师丁一元 @吴颜无语 @广州律师学者仲裁员胡海雄
【金牙大状论坛】本期论坛由广东广强律师事务所高级合伙人、金牙大状律师网核心成员 @广东--林叔权律师 主讲；广东广强律师事务所主任、管理委员会主席、金牙大状律师网首席律师 @金牙大状 王思鲁律师主持；深圳南天一花园业委会主任范国振，深圳《住宅与房地产》杂志总编辑 @张红喜的微博 点评
【金牙大状论坛】今日参加论坛的嘉宾主要为来自广州、深圳、佛山、珠海等地的律师、企业家、媒体朋友。
图为：王思鲁律师
【金牙大状论坛】 @广东广强律师事务所 主任王思鲁律师：今天论坛的主题 是“深圳南天一花园争权案”，下面由我来介绍论坛的流程，非常有幸今天能请到在这起案件中起到重要作用的两位嘉宾：深圳南天一花园业委会主任范国振，深圳《住宅与房地产》杂志总编辑 @张红喜的微博
【金牙大状论坛】 @金牙大状 王思鲁律师 ：今天主讲人是即将转入广强所的原广东林氏律师事务所的主任林叔权律师。首先由林律师介绍案情，然后由各位嘉宾作3分钟左右的发言，最后由两位点评嘉宾做补充。
图为：林叔权律师
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：今天非常高兴能请到这起案件的两位嘉宾：范国振, 深圳南天一花园业委会主任，有关于他的更多信息大家可以上网多作了解，张红喜,深圳《住宅与房地产》杂志总编辑，也对这起案件做了非常精彩的点评。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：下面我简单介绍下我对这个案件的关注点：一、本案值得关注的理由：普遍性、影响性、非期待的案件结果，以后遇到同类型案件大家都会提到“深圳南天一花园争权案”，对于非期待性可能要范老来给我们介绍，这起案件共开庭22次，对于业主来说肯定是非期待的。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：关于本案案情的简介其实就是两栋配套小楼（面积
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：本案的争议焦点其实就是最高人民法院法官就该案法律适用的有关问题答新华社记者问的问题，（1）法定图则中的规定能否作为涉案房屋的确权依据？（2）法院判决是否违反“房地一致”原则？
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：（3）行政诉讼判决撤销涉案房产登记是否意味着小楼所有权就一定属于业主共有？（4）《物权法》及司法解释关于建筑物区分所有权的相关规定在本案是否适用？（5）“配套设施”是否是一个具有物权法意义的概念？四、本案能否成为最高人民法院指导性案例？
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：小区公用配套房屋之争是否会因本案而偃旗息鼓？大家关注我的微博的同行可能知道我办理的，苏州长岛花园公用配套房屋登记为小区全体业主共有的事实，说明该案判决结果不是开发商的定心丸！
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：最后我想讲讲物业服务领域中的法律服务机会以及开发商应对业主维权的措施建议。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：近年，在全国各地演开发商和业委会为了争夺小区内非住宅建筑物的产权而对簿公堂的事情，其中深圳南天一花园争权案”作为标志性的、影响性的案件，备受社会关注。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：最高人民法院审结深圳南天一花园业委会诉深圳城建公司等的房屋侵权纠纷案，这一历经十二年二十二场庭审的“争权案”终于在
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：深圳市南天一花园始建于1988年，是我国商品房开发初期的产物。2000年成立业委会后，由于认为开发商深圳市城建公司霸占小区架空层及两栋配套小楼，并改做商业出租的行为属侵权行为。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：2002年，业委会将城建公司及其下属监理公司、物业公司告上法庭。而历经福田人民法院，深圳市中院，广东省高院间多次重审，再审后，2011年7月，省高院判处深圳城建公司、深圳城建物业公司赔偿南天一花园业委会架空层改建经济损失145万元；驳回南天一花园业委会要求两栋配套小楼归全体业主所有诉讼请求。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：由于对判决不服，南天一花园业委会向最高人民法院申请再审，要求改判确认业主对配套小楼的所有权，并赔偿全体业主损失655万元及其他租金损失。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：随后，再等待了三年后，最高人民法院于昨日作出判决，维持原判，并明确表明南天一花园配套小楼不归全体业主所有。于是，这历经12年经历22场庭审的“争权案”终于有了结论。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：下面根据最高人民法院答记者问等有关本案的争议焦点问题跟大家分享一下有关本案的相关情况：1、《深圳市白沙岭片区法定图则》中规定的建筑容积率能不能作为认定本案争议小楼所有权权属的依据呢？
图为：论坛进行中
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：最高院认为是不可以的。《深圳市白沙岭片区法定图则》（以下简称《法定图则》）在性质上是属于一种建筑规划方面的管理性规定，它所规定的建筑容积率等内容不能作为确认所有权的依据。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：换句话来说，即使可以认定案涉小楼的建设违反了《法定图则》中政府确定的建筑容积率等规划要求的相关规定，也不能以此得出小楼的所有权应当归属于全体业主共有这样的结论，而是可能会产生相应的行政责任。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：另外，本案还有一个事实情况是，《法定图则》的公布实行时间晚于小楼审批建设的时间，而且《法定图则》在内容上也明确了已经建设利用的土地不负有更正以符合图则要求的义务。因此，南天一花园业委会以《法定图则》为基本依据，认为案涉小楼的所有权属于该花园全体业主共有的观点是不能成立的。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：2，南天一花园业委会在案件审理中提出了《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定的“房地一致”原则，本案当中这个原则的理解和适用是怎样体现的呢？
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：最高院认为：深圳城建公司提交了一系列证据，证明案涉两栋小楼分摊了宗地面积，而且深圳城建公司已经就两栋小楼所占用的土地使用权与相关政府部门签订了协议并交纳了相应款项，因此，深圳城建公司拥有对两栋小楼所占用土地的合法权利。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：南天一花园业委会认为两栋小楼所占用土地的使用权，按照“房地一致”原则，已随南天一花园三栋住宅大厦所有权的转让，转让给南天一花园全体业主，是不能成立的。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：3、本案双方争议的两栋小楼原来已经办理了房产证，登记的所有权人是深圳城建公司，但是后来因为南天一花园业主和业委会认为这个登记违法而提起了行政诉讼，而行政诉讼判决也撤销了这个房产登记，那么这个事实对本案认定小楼所有权有没有什么影响？
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：最高院认为，并不能仅仅以此而得出关于小楼所有权属应归谁所有的结论。在你提到的生效行政判决中，写明了撤销登记的理由是深圳市国土资源和房地产管理局的登记行为违反了其之前书面复函中作出的暂不进行房产登记的决定。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：也就是说，行政判决是从具体行政行为的程序合法性角度作出的认定，而没有涉及小楼所有权归属以及小楼能否单独办理初始及分户产权登记的实质要件。也就是说，已经办理的房产登记证书被撤销后，并不影响真正的权利人依照合法程序再次申请办理产权登记。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：《物权法》颁布实施后，根据其确定的建筑物区分所有权的相关规定，能不能认定本案争议小楼属于《物权法》所规定的业主共有的部分？
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：最高院表示本案争议房屋的兴建、登记及本案纠纷提起的时间，均是在《物权法》施行之前。但是鉴于在《物权法》施行之前，法律对建筑物区分所有问题没有明确规定，我们认为也可以参照《物权法》及相关司法解释的规定来对本案小楼是不是属于业主共有部分做出认定。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，除特殊情况外应当属于业主共有。案涉小楼显然不属于这里面规定的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：而且参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，它也不属于司法解释规定的应当属于业主共有的公共场所。
图为：论坛进行中
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：那么怎么解释“配套设施”的意义呢？记者没有作出问，法官也未作出解释，我们可以就此问题思考下。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：南天一花园业委会在本案诉讼中还提出一个观点，就是争议小楼的规划设计用途问题，这个观点能否支持他们关于小楼所有权的主张呢？
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：法院认为这是不能成立的，主要是因为：首先，《法定图则》的内容明确了并不要求之前已经建设的建筑强制调整规划用途，从这个角度上说，不管这个图，对争议小楼的规划用途做出了怎样的规定，在本案当中其实都是不能适用的。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：其次，退一步看，即使我们按照《法定图则》的规定来看，它对争议小楼占用土地的规划用途并不是什么“物业管理”，而是“配套设施”。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：但是无论是从小楼的建设年代看，还是从目前的法律规定看，都没有明确对“配套设施”的所有权权属应当归属于开发商还是业主还是其他人进行规定，这和上面提到的《物权法》明确规定业主共有的部分有明显区别。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：“配套设施”并不是一个具有物权法意义的概念，它的所有权归属，仍应按照法律对一般建筑物所有权归属的相关规定来做出认定。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：我认为记者发问中最有义意的是这个案件对于其他小区业主和开发商之间的类似纠纷有没有什么指导和借鉴意义？
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：法院认为：作为最高人民法院审理的案件，对于类似法律适用问题，应该说会有一定借鉴意义。但是我们要特别强调的是，本案有一些特殊因素需要注意，这就是争议小楼的建设年代背景。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：下面我们来探讨下小区公用配套房屋之争是否会因本案而偃旗息鼓？通过这个案件我们可以认为开发商是没有吃定心丸的，对于业主也不必担心，该维权的还是可以维权。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：苏州长岛花园公用配套房屋登记为小区全体业主共有的案件事实就说明了这个问题。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：通过这个案件我们也可以看到对于物业服务领域中的法律服务机会还是有很多的，虽然代理业主的官司很累要先多付出些，挣钱较辛苦点，但是业务是交叉的，有可能这次为业主服务下次就为开发商代理服务了，所以我认为我们应该力所能及地为业主做点公益性诉讼。
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：因时间限制，开发商应对业主维权的措施建议下次再讨论，下面进入下一个环节。
【金牙大状论坛】 @金牙大状 王思鲁律师 ：我觉得还是先改一下论坛流程，今天来的两位喜宾是不同于我们律师的思维，所以我们还是先听听
图为：
【金牙大状论坛】深圳南天一花园业委会主
图为：龙元富律师
【金牙大状论坛】广东国悦律师事务所 @龙元富律师：我想问一下您这个案件发生的背景是什么？是什么原因致使本案的发生？
【金牙大状论坛】深圳南天一花园业委会主
图为：朱达人律师
【金牙大状论坛】广东同益律师事务所 @朱达人律师：配套设施如何定义的问题？
【金牙大状论坛】深圳南天一花园业委会主
图为：
【金牙大状论坛】深圳《住宅与房地产》杂志总编辑 @张红喜的微博：南天一花园的业主们都非常理性，有思想，就像刚才
深圳《住宅与房地产》杂志总编辑 @张红喜的微博 先生做客金牙大状论坛，并对此案发表自己意见…
【金牙大状论坛】深圳《住宅与房地产》杂志总编辑 @张红喜的微博：我对于本案的理解就是尊重历史，尊重现实、尊重判决依据的法律。
图为：何悦筑律师
【金牙大状论坛】广东颖诚律师事务所 律师 何悦筑：今天很高兴来到金牙大状论坛学习，我认为这个案件之所以发生是因为开发商向政府交了补充地价，使得一块土地卖了两次，构成违章建筑。且最高院的这个判决是很有智慧的，如果法院判业主赢，那么我们今天也就没有机会聚在这里，它里面有很大政治社会因素
【金牙大状论坛】 @金牙大状 王思鲁律师 ：何律师对这个案件的点评是非常到位的，我是做刑事辩护的，所以下面还是请其他律师发表意见。
图为：吴杰臻律师
【金牙大状论坛】 @广强律师吴杰臻 ：针对这两栋楼的开发与建设时间是在我国物权法的颁布之前，如果是在08年之前登记的共有，则是按照民法通则来处理，如果是08年之后登记的，则是登记为按份共有。另外，有关物权法的溯及力问题，我认为是不该具有溯及力的。该案意义在于对08年以前案件是有指导意义的
图为：谌磊律师
【金牙大状论坛】广东威戈律师事务所 律师 谌磊：我想问一下该案的目的是在于诉争两栋房屋的所有权还是说它是违章建筑，要求撤消以恢复原状？
【金牙大状论坛】深圳南天一花园业委会主
图为：黄坚明律师
【金牙大状论坛】 @广强律师事务所黄坚明律师：
【金牙大状论坛】深圳南天一花园业委会主
【金牙大状论坛】深圳《住宅与房地产》杂志总编辑 @张红喜的微博：物业管理公司在外所有房屋都已经销售出去后，再在小区内加建其他建筑，是否需要全体业主同意？
【金牙大状论坛】广东穗通律师事务所 律师 胡海雄：我对宪法较关注，对于这个案件而言我认为它其实就是一个宪法问题，为什么这两栋房屋是属于开发商而不是业主，其实也就是一个国家跟小家庭的问题
图为：邓小联律师
【金牙大状论坛】广东同益律师事务所 律师 邓小联：最高院做出判例下来，到下面的法院来说是有指导意义的，但是最高院在做判决前是否先出个司法解释？
图为：蒋学明律师
【金牙大状论坛】广东强邦律师事务所 律师 蒋学明：我想提出一个不成熟的观点，土地是你们的，房屋是开发商建设，我们能否跟开发商协商下将这两栋房屋做一个分配。
图为：谭必龙律师
【金牙大状论坛】广东天胜律师事务所 律师 谭必龙：我想说两个问题，1、是我觉得这个判决是不够清晰的；2关于这个案件的进一步维权问题，现在正在进行司法改革，可以等司法改革更进后再行处理。
【金牙大状论坛】深圳南天一花园业委会主
【金牙大状论坛】 @广东--林叔权律师 ：我们在做业委会的律师时不能够去宣传我们的工作跟民主有关，而只是财产权利纠纷。
图为：吴大义律师
【金牙大状论坛】北京市盈科（广州）律师事务所 律师 吴大义：就本案而说，我认为规划局所起的作用来说，规划局在更改规划时是否需要先征求相关权利人的意见？以及它的擅自改变规划的行为的法律追究目前好像没有，它对我们业主权益的侵害好像没有很好的救济。
图为：汤婷律师
【金牙大状论坛】广东穗卫律师事务所 律师 汤婷：虽然这类案件我没有处理过，但是业委会在维权时是否应当有自己的证据，比如国土局所颁发的土地使用证等
图为：罗金亮律师
【金牙大状论坛】广东宏安信律师事务所 律师 罗金亮：就最院的判决我认为，作为律师来看肯定是有意见的，我们应当尊重历史，对面现实，实事求是。
图为：康乐律师
【金牙大状论坛】广东广强律师事务所 康乐 律师：我认为最高院判决违反了两个原则，一是平等原则，二是违反公序良俗原则。
图为：葛永喜律师
【金牙大状论坛】广东同益律师事务所 律师 邓小联：针对刚才几位律师提到的以后的路要怎么走，如果你没有相应的法律依据作支撑，法官也不可能判决，所以说从宪法、民法通则角度出发是否会更好一些。
图为：许新民律师
【金牙大状论坛】广东广强律师事务所 许新民律师 ：我觉得范老的案子搞了这么久了，最好是这几年停一下，我们国家的行政权是有一定的主导作用的，法院是尊重政府的行政权的。你的案子最好是等到有相应法规出台时再处理。
图为：谭必龙律师、张新强律师合影
【金牙大状论坛】广东天胜律师事务所主任 张新强律师 ：
图为：张新强律师
【金牙大状论坛】广东天胜律师事务所主任 张新强律师 ：金牙大状论坛给律师同行提供了一个非常不错的学习交流平台，特别是年轻律师，不同的思想在这里碰撞，对于律师办理案件来说也是非常值得借鉴的。
【金牙大状论坛】 @金牙大状 王思鲁律师 ：非常感谢张律师对金牙大状论坛的肯定，也欢迎更多的律师能来参加交流互动。
【金牙大状论坛】深圳《住宅与房地产》杂志总编辑 @张红喜的微博：今天论坛的收获是超乎我的想象的，这个案件跟的久了，今天能听到这么多不同的观点意见，很受启发。我现在考虑的是业主委员会现在所处的地位是什么？目前它的地位还是不够清晰的，希望有一天他能够独立的处理小区业务，让小区里更阳光。
【金牙大状论坛】 @金牙大状 王思鲁律师 ：非常感谢各位今天来参加我们的论坛，接下来四、五月份我们还会有两期论坛，欢迎各位参加，谢谢！
图为：部分与会嘉宾合影
【金牙大状论坛】今天的论坛到此结束，感谢各位的关注，欢迎下期论坛到现场交流讨论。我是本期论坛直播员 @金牙大状论坛秘书刘彩凤
