来源：金牙大状律师网 日期 : 2014-02-24
【金牙大状论坛】影响性诉讼第五期#预告#
【金牙大状论坛】关注中国影响性诉讼系列论坛第五期之
“深圳南天一花园争权案”
论坛主题：
1、住宅小区公用配套房屋一定属于小区业主共有吗？
2、最高人民法院审结深圳南天一花园业委会争权案，开发商从此吃了定心丸了吗？
论坛时间：2014年3月1日（星期六）下午14:30至17:30
论坛地点：广州市越秀区天河路45号天伦大厦23楼--广东广强律师事务所会议室
主讲： @广东--林叔权律师
主持人： @金牙大状 王思鲁律师
点评嘉宾：1.深圳南天一花园业委会主任范振国先生
2.深圳《住宅与房地产》杂志总编辑张红喜先生
附：
最高人民法院审结深圳南天一花园业委会诉深圳城建公司等的房屋侵权纠纷案
历经12年22场庭审 “南天一花园争权案” 落幕：
这些年来，在全国各地屡屡上演开发商和业委会为了争夺小区内非住宅建筑物的产权而对簿公堂的事情，其中深圳南天一花园争权案”作为标志性的、影响性的案件，备受社会关注。这一历经十二年二十二场庭审的“争权案”终于在2014年2月21日落下帷幕。
深圳市南天一花园始建于1988年，是我国商品房开发初期的产物。2000年成立业委会后，由于认为开发商深圳市城建公司霸占小区架空层及两栋配套小楼，并改做商业出租的行为属侵权行为。2002年，业委会将城建公司及其下属监理公司、物业公司告上法庭。而历经福田人民法院，深圳市中院，广东省高院间多次重审，再审后，2011年7月，省高院判处深圳城建公司、深圳城建物业公司赔偿南天一花园业委会架空层改建经济损失145万元；驳回南天一花园业委会要求两栋配套小楼归全体业主所有诉讼请求。由于对判决不服，南天一花园业委会向最高人民法院申请再审，要求改判确认业主对配套小楼的所有权，并赔偿全体业主损失655万元及其他租金损失。
随后，再等待了三年后，最高人民法院于昨日作出判决，维持原判，并明确表明南天一花园配套小楼不归全体业主所有。于是，这历经12年经历22场庭审的“争权案”终于有了结论。
新华社报道：
新华网北京２月２１日电 ２１日，最高人民法院就深圳市福田区南天一花园业主委员会（以下简称南天一花园业委会）与深圳市城市建设开发（集团）公司（以下简称深圳城建公司）、深圳市城建监理有限公司（以下简称深圳城建监理公司）、深圳市城建物业管理有限公司（以下简称深圳城建物业公司）房屋侵权纠纷案作出终审判决，驳回南天一花园业委会要求确认诉争两栋配套小楼的所有权归全体业主共同所有及返还小楼并赔偿损失的诉讼请求。
２００２年１１月１１日，南天一花园业委会以深圳城建公司、深圳城建监理公司、深圳城建物业公司为被告，向深圳中院提起诉讼，要求深圳城建公司等停止侵权，拆除南天一花园三栋大厦底层的违章建筑，恢复底层为公共开放空间，赔偿损失１４５万元；确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有，深圳城建公司返还两栋小楼，并赔偿损失。深圳中院以南天一花园业委会不拥有本案所涉房地产产权，与本案没有直接利害关系为由，于２００３年３月３１日裁定驳回南天一花园业委会的起诉。南天一花园业委会不服上诉。２０１１年７月６日，广东高院在两次将本案发回重审后，作出二审判决：撤销一审判决；改判深圳城建公司、深圳城建物业公司赔偿南天一花园业委会架空层改建经济损失１４５万元；驳回南天一花园业委会的其他诉讼请求。南天一花园业委会仍然不服，向最高人民法院申请再审，要求改判确认两栋小楼的所有权归南天一花园全体业主共同享有，深圳城建公司、深圳城建监理公司返还小楼并赔偿全体业主损失６５５万元及其他租金损失。
２０１３年１月１０日，最高人民法院作出民事裁定提审本案。经审理查明，本案中双方当事人争议的两栋配套小楼，系由深圳城建公司投资建设于上世纪八十年代末、九十年代初。两栋小楼的规划设计、投资建设、竣工验收等均由深圳城建公司办理了相应审批手续。２００４年深圳市规划与国土资源局与深圳城建公司签订《深圳市土地使用权补地价协议书》，同意深圳城建公司对两栋小楼所占用地的使用权补交地价后进入市场，深圳城建公司随后付清了土地建设配套费。１９９５年起深圳城建公司将两小楼出租，收取租金。２０００年初深圳城建公司委托其下属深圳城建监理公司出租，并收取租金。深圳市城市规划委员会于２０００年１月公布《深圳市白沙岭片区法定图则》，该图则对包括涉案地块在内的深圳市白沙岭片区的土地利用性质、建筑规划用途及建筑容积率等进行了相应规定，按照该图则的规划，南天一花园小区的建筑容积率应为３．０，两栋小楼的规划用途应为“配套设施”。本案审理期间，深圳城建公司就涉案两栋小楼申请初始登记，深圳市国土资源和房屋管理局依其申请将房屋登记确权给深圳城建公司。南天一花园业委会遂向深圳市福田区人民法院提起撤销登记的行政诉讼，该行政诉讼最终由深圳中院判决确认涉案两栋小楼的产权登记因有关民事诉讼未作出生效判决，登记行为有违之前行政机关做出的决定而应予撤销。
最高人民法院认为，本案的争议焦点主要是能否确认两栋配套小楼的所有权归南天一花园全体业主共同所有。《法定图则》在性质上属于建筑规划管理性规定，图则中建筑容积率等规定内容，不能作为确认所有权的依据；深圳城建公司在本案中提交的证据证明，两栋小楼占用土地的权利来源合法，小楼的规划、建设等经过了政府相关部门批准，全部建设资金均由深圳城建公司投入，深圳城建公司并已就小楼占用土地与政府主管部门签订了土地使用权协议并补交了地价款；小楼的产权登记证书虽然因登记行为程序不合法被撤销，但不能仅以此认为小楼无法单独办理产权登记，并进而认为其产权应当归南天一花园全体业主共有；本案小楼不属于物权法规定应当属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，也不属于司法解释规定的应当认为属于业主共有的部分；不能仅仅依据小楼的规划设计用途为小区“配套设施”而得出该设施所有权属于小区全体业主共有的结论。因此，南天一花园业委会请求确认两栋配套小楼的所有权归全体业主共有，缺乏事实和法律依据，深圳城建公司对两栋小楼的占有、使用以及委托出租及收取租金等行为，没有侵害南天一花园小区全体业主的合法权益，对南天一花园业委会基于全体业主对小楼共享所有权而提出的返还小楼和损失赔偿的请求，法院均不能予以支持。据此，最高人民法院作出上述裁判。
最高人民法院法官就该案法律适用的有关问题接受了记者的采访：
1、法定图则中的规定不作确权依据
问：我们注意到本案中南天一花园业委会主张权利的一个重要依据是一份《深圳市白沙岭片区法定图则》，那么这个图则中规定的建筑容积率能不能作为认定本案争议小楼所有权权属的依据呢？
答：我们认为是不可以的。《深圳市白沙岭片区法定图则》（以下简称《法定图则》）在性质上是属于一种建筑规划方面的管理性规定，它所规定的建筑容积率等内容不能作为确认所有权的依据。换句话来说，即使可以认定案涉小楼的建设违反了《法定图则》中政府确定的建筑容积率等规划要求的相关规定，也不能以此得出小楼的所有权应当归属于全体业主共有这样的结论，而是可能会产生相应的行政责任。另外，本案还有一个事实情况是，《法定图则》的公布实行时间晚于小楼审批建设的时间，而且《法定图则》在内容上也明确了已经建设利用的土地不负有更正以符合图则要求的义务。因此，南天一花园业委会以《法定图则》为基本依据，认为案涉小楼的所有权属于该花园全体业主共有的观点是不能成立的。
2月21日，最高人民法院就深圳市福田区南天一花园业主委员会（以下简称南天一花园业委会）与深圳市城市建设开发（集团）公司（以下简称深圳城建公司）、深圳市城建监理有限公司（以下简称深圳城建监理公司）、深圳市城建物业管理有限公司（以下简称深圳城建物业公司）房屋侵权纠纷案作出终审判决，驳回南天一花园业委会要求两栋配套小楼的所有权归全体业主共同所有及返还小楼并赔偿损失的诉讼请求。
2、本案审理未违反“房地一致”原则
问：南天一花园业委会在案件审理中提出了《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定的“房地一致”原则，本案当中这个原则的理解和适用是怎样体现的呢？
答：本案中，深圳城建公司提交了一系列证据，证明案涉两栋小楼分摊了宗地面积，而且深圳城建公司已经就两栋小楼所占用的土地使用权与相关政府部门签订了协议并交纳了相应款项，因此我们认为，深圳城建公司拥有对两栋小楼所占用土地的合法权利。南天一花园业委会认为两栋小楼所占用土地的使用权，按照“房地一致”原则，已随南天一花园三栋住宅大厦所有权的转让，转让给南天一花园全体业主，是不能成立的。而且，深圳城建公司提交了从案涉小楼所占用土地征地的相关批准文件及征地补偿合同到小楼规划、审批、建设施工、竣工验收等各阶段的审批文件、相关证照和结算文件等，可以证明其对小楼建设用地权源和建设行为本身的合法性以及小楼全部建设资金由其投入的事实，应当说深圳城建公司对因合法建造而初始取得案涉小楼所有权，承担了相应举证责任。因此，深圳城建公司认为其对两栋小楼及整栋建筑物规划占地的专有权利，并未转让给南天一花园三栋大厦业主的主张，具有事实和法律依据，并没有违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定的“房地一致”原则。
3、行政判决是从程序角度作出的认定
问：本案还有一个事实就是双方争议的两栋小楼原来已经办理了房产证，登记的所有权人是深圳城建公司，但是后来因为南天一花园业主和业委会认为这个登记违法而提起了行政诉讼，而行政诉讼判决也撤销了这个房产登记，那么这个事实对本案认定小楼所有权有没有什么影响？
答：你所说的确实是本案涉及的一个事实。案涉两栋小楼的初始及分户登记证书，已经被生效的行政判决撤销。但是我们认为，并不能仅仅以此而得出关于小楼所有权属应归谁所有的结论。在你提到的生效行政判决中，写明了撤销登记的理由是深圳市国土资源和房地产管理局的登记行为违反了其之前书面复函中作出的暂不进行房产登记的决定。也就是说，行政判决是从具体行政行为的程序合法性角度作出的认定，而没有涉及小楼所有权归属以及小楼能否单独办理初始及分户产权登记的实质要件。也就是说，已经办理的房产登记证书被撤销后，并不影响真正的权利人依照合法程序再次申请办理产权登记。
2月21日，最高人民法院就深圳市福田区南天一花园业主委员会（以下简称南天一花园业委会）与深圳市城市建设开发（集团）公司（以下简称深圳城建公司）、深圳市城建监理有限公司（以下简称深圳城建监理公司）、深圳市城建物业管理有限公司（以下简称深圳城建物业公司）房屋侵权纠纷案作出终审判决，驳回南天一花园业委会要求两栋配套小楼的所有权归全体业主共同所有及返还小楼并赔偿损失的诉讼请求。
4、本案发生时间在《物权法》施行之前
问：《物权法》颁布实施后，根据其确定的建筑物区分所有权的相关规定，能不能认定本案争议小楼属于《物权法》所规定的业主共有的部分？
答：首先需要澄清的是，本案争议房屋的兴建、登记及本案纠纷提起的时间，均是在《物权法》施行之前。但是鉴于在《物权法》施行之前，法律对建筑物区分所有问题没有明确规定，我们认为也可以参照《物权法》及相关司法解释的规定来对本案小楼是不是属于业主共有部分做出认定。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，除特殊情况外应当属于业主共有。案涉小楼显然不属于这里面规定的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，而且参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，它也不属于司法解释规定的应当属于业主共有的公共场所。所以我们认为，即使按照《物权法》及司法解释关于建筑物区分所有的相关规定来看，也不能认定本案争议的小楼属于全体业主共有。
“配套设施”并不是一个具有物权法意义的概念
问：南天一花园业委会在本案诉讼中还提出一个观点，就是争议小楼的规划设计用途问题，这个观点能否支持他们关于小楼所有权的主张呢？
答：南天一花园业委会确实提出了按照《法定图则》的规定，争议小楼的规划用途应当为居委会和物业管理用房，因此应当属于业主共有这样的观点。但是我们认为这是不能成立的。主要是因为：首先，《法定图则》的内容明确了并不要求之前已经建设的建筑强制调整规划用途，从这个角度上说，不管这个图则对争议小楼的规划用途做出了怎样的规定，在本案当中其实都是不能适用的。其次，退一步看，即使我们按照《法定图则》的规定来看，它对争议小楼占用土地的规划用途并不是什么“物业管理”，而是“配套设施”。但是无论是从小楼的建设年代看，还是从目前的法律规定看，都没有明确对“配套设施”的所有权权属应当归属于开发商还是业主还是其他人进行规定，这和上面提到的《物权法》明确规定业主共有的部分有明显区别。也就是说，“配套设施”并不是一个具有物权法意义的概念，它的所有权归属，仍应按照法律对一般建筑物所有权归属的相关规定来做出认定。
此案对类似法律适用问题有一定借鉴意义
问：您认为这个案件对于其他小区业主和开发商之间的类似纠纷有没有什么指导和借鉴意义？
答：作为最高人民法院审理的案件，对于类似法律适用问题，应该说会有一定借鉴意义。但是我们要特别强调的是，本案有一些特殊因素需要注意，这就是争议小楼的建设年代背景。双方当事人争议的两栋小楼的规划、建设年代是上世纪80年代末、90年代初，当时商品房开发还处于探索阶段，建设用地使用权是通过国家划拨而不是现在这样以出让的方式来取得，国家对于土地的规划管理，包括建筑容积率规制等商品房开发建设、管理方面的法律规范还很不完善，我们不能按照当前的商品房开发建设的规定以及规定的执行情况等，反过来要求当时的开发商和业主，还是应当坚持一个历史的、实事求是的观点，对相关事实做出一个综合判断。从这一点上讲，相关法律规范完善后规划建设的新小区中发生的类似纠纷，在事实认定的标准等方面跟本案可能会有所区别，这还需要法官在案件审理过程中结合具体案情综合做出认定。（驻穗记者姚嘉莉）
2014-02-23 11:05 来源： 晶报 作者： 肖宇/文
夜再长，总有个头。随着最高法终审判决书的下达，南天一花园马拉松式的官司也宣告终结：最高法驳回了南天一花园业委会的诉求。
在昨日的一场新闻发布会上，南天一花园业委会主任范国振坦言，尽管不是希望的结果，但终于可以解脱了，他会尊重最高法的终审判决。而对于与会的其他小区业委会代表而言，他们更看重最高法赋予本案相关法理依据中的司法解释效力。
业主代表范国振：终于可以解脱了
对于一直关注着南天一花园房屋侵权案的人来说，不论其阵营代表业主或是开发商或是媒体，在本案终审判决下达时的第一时间，关注的焦点自然都会集中在判决结果上。而且作为本案的诉讼方，南天一花园业委会主任范国振对于判决结果的态度更是令人关注。
“这样的结果，可以说是最稳妥的。”在昨日的媒体发布会上，范国振表示，他以平常心去对待，尊重最高法的判决决定，这样的结果对他而言也是个解脱。“我从来都是注重依法行事，如果没有规则，我们这个社会就乱了。我们还是按照规则，不管这个规则是否十全十美、完全合理，但是我们要尊重规则。我们应该还抱有希望，法制是要添砖加瓦的，大家都应该慢慢地去完善它。”
至于为何认为该判决结果是最稳妥的，范国振解释称，自最高法提审本案以来，全国范围有许多小区在关注，有许多类似南天一花园的小区在等待着结果。如果判决胜诉，可以想见会在全国造成多大震动。
范国振认为，看待本案的判决结果，眼光不能太片面，要放眼全局，至少在南天一花园案件审理的整个过程，业委会为业主们赢回了应有的权益：通过诉讼，他们要回了109万的本体维修金以及145万的损害赔偿，小区内的环境也得到了明显的改善，而这也是业主们的胜利。
“在开发小区时，是否总有些开发商会留盘小菜自己吃？比如占用架空层等。”范国振说，让人民在每一个案件中感受到公平正义。而该案件将会提醒开发商不要轻易侵害业主权益，同时也告诉每一个维权的业主，维权“要依法，要有理性，还要有策略”。